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専有部分にあたるのはどこ? リフォーム・修繕時の注意点9つ

2022 03.8

マンションの専有部分とは

マンションの専有部分とは簡単に言えば自分が所有する部分、住居スペースのことですが、マンションには他に共用部分や共有部分、専用部分があります。

共用部分は自身の所有物ではないエリアで、管理については管理組合や管理会社が行っています。区分所有者同士で共有して使用するものは、共有部分となっています。専用部分は元々共用部分であり、その中でも特定の区分所有者だけが使えるエリアのことです。

専有部分とは

分譲マンション等を購入した際の専有部分については、区分所有法の一条及び二条三項でしっかりと「区分所有権」として定義されています。

マンションにおける専有部分は目的たる建物ということで、コンクリートの躯体で区画された住戸部分がこれにあたります。占有部分については所有権が区分所有者にあるため、好きなように変更することが可能です。ただし、共用部分は勝手に変更等をすることはできません。

建物の区分所有等に関する法律 第一条
建物の区分所有等に関する法律 第二条

専有部分の範囲

マンションの専有部分の範囲については、「マンション標準管理規約」で定義されていますのでそちらを確認してみてください。

マンション標準管理規約では、占有部分の使い方についても注意書きがあります。例えば、占有部分であったとしても、修繕や模様替えによって共用部分や専用部分に影響がでるような場合には、あらかじめ理事長の承認を得なければなりません。

トラブルを避けるためにも、読み込んでおきましょう。

マンション標準管理規約(単棟型)

専有部分の確認方法

分譲マンションのリフォームや模様替えなどをする際に問題になるのが、占有部分がどこまでなのかという問題です。これはマンションの管理規約や管理会社に連絡することで確認できます。

もしも占有部分だと考えて共用部分をリフォームしてしまった場合、後から原状回復を求められる場合があります。確実に占有部分であると分からない部分については、管理会社に連絡し、確認することをおすすめします。

専有部分に該当する箇所

マンションの専有部分は、どのマンションもあまり変わりません。ここでは占有部分の範囲について、居住スペースや玄関周りはどうなっているのか、配管や配線設備はどうなのか紹介します。

コンクリートの躯体で区画された内部は全て占有部分と考えてしまいがちですが、実際には細かくそうではない部分も混ざっています。知らないでリフォームや模様替えしてしまうと、問題になることもあります。

居住スペースの内側

居住スペースの内側、コンクリートの躯体内の天井、壁などの内装部分は占有部分となっています。共用部分に影響しなければ、壁に壁紙を貼ったりクロスを取り換えたり、区分所有者が好きなように模様替えしても問題ないでしょう。

ただし、居住スペースの内側といえども柱や外壁は占有部分にはあたりません。とくに柱はマンションの構造にも影響がでるため、リフォームでもさわってはいけないことがほとんどでしょう。

玄関の周囲

玄関周りについては玄関ドアの内側、およびシリンダーは一般的に占有部分となっています。

玄関ドアの外側、側面については共用部分なので注意が必要です。ドアに新しくシリンダー錠を取り付けるようなことは、共用部分の影響があると判断される場合があるでしょう。

またシリンダー錠は占有部分ですが、取り換えをする際には管理組合に連絡しなければならない、となっている場合があります。きちんと確認してから行いましょう。

配管や配線設備

マンションの配管や配線の専有部分はどうなっているかというと、メーター以降の横管・枝管については占有部分となっていることが多いでしょう。

マンションでは基本的に縦に伸びている管が共用部分、横に伸びている管が占有部分となっています。しかし、配管や配線については共用・占有部分をまとめて清掃・修繕することがあるため、占有部分であっても工事する際には管理組合や管理会社に連絡が必要でしょう。

専有にあたるか確認が必要なもの

マンションの専有部分と共有部分の境界はリフォームやトラブルがあった際にはあいまいになりやすく、占有部分であっても共用部分に影響する、どちらに不具合があるか分からないなどの理由で管理組合への確認が必要になる場合があります。

水漏れのようなトラブルが発生した際、場所が占有部分なのか共用部分なのか一見しただけでは分かりません。この場合、もし占有部分で水漏れしていたなら費用を請求される可能性もあります。

専有部分のリフォーム・修繕時の注意事項9つ

ここでは具体的に、修繕や改修する際に注意しなければならない部分について紹介します。

マンションの専有部分であっても、リフォームや修繕時に管理組合への連絡が必要になる場合があったり、そもそもリフォームできなかったりすることがあります。

ふだん生活している中で占有部分のように扱っている場所も、じつは、元々は共用部分で専用スペースとして利用しているだけといったケースがあるので、注意が必要でしょう。

専有部分改修時の注意事項1:柱

柱はコンクリートの躯体で区画された占有エリア内にありますが、柱は構造躯体として共用部分にあたることが多く、基本的には勝手に柱をとったりすることはできません。

リフォームを考えている時、ついつい邪魔な柱を取り払ってしまいたくなることがあります。しかし、いかに住戸の内側にあるとはいっても柱はマンションの構造に影響を与えるため、いじれない場合がほとんどでしょう。

専有部分改修時の注意事項2:壁 

住居スペースの壁については占有部分ではあるのですが、これはあくまでも壁紙やクロスに関してのことであり、コンクリートの壁にまでいたると構造として共用部分になってしまうため、注意が必要です。

つまり、壁紙やクロスに穴をあけてポスターや絵画を飾ることはできます。しかし、コンクリートの壁は共用部分にあたるため、区分所有法に違反する可能性が出てきてしまいます。注意しましょう。

専有部分改修時の注意事項3:床

床のフローリングをリフォームで張り替えるような時も、マンションによっては使う床材の材質を指定していることがあるので、注意しましょう。

マンションではよく、近隣での騒音トラブルが起こりやすくなっています。そのため床材について遮音の基準を設け、その基準に合致している床材しか使用できないとなっていることが多いのです。マンション管理規約を確認し、床材に指定がないか見てみましょう。

専有部分改修時の注意事項4:バルコニー・ベランダ

バルコニーやベランダなどのエリアは専用部分であって占有部分ではないため、基本的に改修することはできないでしょう。

専用部分というのは、もともと共用部分であくまでも専用として使用することが認められているスペースのことです。バルコニーやベランダは専用部分ですが、避難通路ともなっています。改修しなくても人が通れないような状態にしておくことは、ふさわしくないでしょう。

専有部分改修時の注意事項5:専用庭

専用庭は「専用」とついている通り、ふだんは占有部分のように使えますが、基本的には共用部分の専用スペースであるため、改修には注意が必要でしょう。

ガーデニングは禁止されていませんので可能ですが、専用庭に備え付けるタイプのものを置くというような場合は注意が必要です。管理組合または管理会社へ相談し、承認を得なければならない場合があるでしょう。

専有部分改修時の注意事項6:玄関ドア

マンションの玄関ドアは少し複雑で、内側は専有部分であるのに対して外側は共用部分なので、内側のみのリフォームなら区分所有者の判断で行えます。

玄関ドアの外側は共用部分なので、色を塗り替えたり何かを取り付けることは基本的にできません。好きなようにして構わないのはあくまでも玄関ドアの内側のみであり、外側に影響がでるようなことは管理会社、または管理組合に連絡し相談しましょう。

専有部分改修時の注意事項7:窓のサッシ

窓のサッシには区分所有者の専用使用権があるものの、共用部分にあたるため基本的に改修などで手を入れることはできないと考えた方がよいでしょう。

窓のサッシはマンションの外観や構造にも影響を与えるため、変更を認められることはほとんどありません。防犯性や断熱性を高めるために変更が認められることもありますが、管理規約を確認して連絡や承諾を得てから行いましょう。

専有部分改修時の注意事項8:窓ガラス

窓ガラスも窓のサッシとセットでマンションの共用部分となっているため、区分所有者といえどもかってに取り換えるようなことはできません。管理規約に記載されていることがありますので、確認してみましょう。

マンション全体での改修や補修では窓ガラスも対象となることがありますが、これは管理組合の負担で行われます。しかし窓ガラスが割れたような場合は、専用使用者である個人の出費で修繕することがほとんどでしょう。

専有部分改修時の注意事項9:網戸

窓に付属していることの多い網戸についても一般的には共用部分にあたり、新しいものに変更するといったことはできないことが多いでしょう。

マンション全体で網戸が劣化して取り換える場合は、共用部分であれば管理組合の費用で行われます。しかし日常的な使用で網戸が破損したような場合は、専用使用者である個人の支出で修繕する必要があるでしょう。

専有部分で起こりやすいトラブル

マンションで起こるトラブルには、どこで起こったか分からないトラブルや隣人がいることで起こるトラブルなどがあります。マンションには専有部分と共用部分があるため、その境界があいまいな時はどうしたらよいのか判断に迷うこともあるでしょう。

ここでは、マンションの専有部分で起こりやすい水漏れや騒音のトラブルについて解説します。

水漏れ

マンションでは老朽化による水漏れが起こることがありますが、水漏れが専有部分で起こっているのか共用部分で起こっているのか分かりにくいため、まずは管理会社に連絡しましょう。

この時、専有部分の水漏れであれば個人の負担として自分で修繕する必要がでてくる場合があります。専有部分か共用部分で対応が変わることが多いので、必ず管理会社に連絡を入れましょう。

リフォームや修繕による騒音

専有部分のリフォームや修繕で騒音がでると近隣トラブルが発生する可能性があるため、あらかじめ近隣に説明して理解を得ておきましょう。

もしも何も了承を得ず、一般的に容認されないほどの騒音を立てた場合は、損害賠償請求が認められてしまう場合があります。先に工事することの了承を得ておくことと、大きな音が出るような場合は迷惑料を支払うことを検討してもよいでしょう。

売却時にクリーニングしておきたい専有部分

マンションを売却したい時は、しっかりと掃除しておくことが鉄則です。中でも重点的に掃除しておきたい場所は、玄関周りと水回りです。

綺麗にしておいた方がよい理由は主に3つあります。マンション価格の査定の時や内見時に物件の価値を高く見せるため、きちんと管理されていたことを印象づけるため、中古でも綺麗で住みたいと思ってもらうためです。

玄関周り

入ってすぐに目に入る玄関周りはマンションの第一印象に関わるため、ホコリや汚れを残さず、できるだけ綺麗になるよう掃除しておきましょう。

玄関周りの掃除は基本に従い、上から下にします。他の場所と違って専門家に任せず、個人で掃除することが可能です。綺麗にしておけば、内見や査定に来た人に良い印象を与えられるでしょう。

水回り

水回りは内見や査定でよくチェックされる場所なので、隅々まで綺麗に掃除しておくこと、自力での掃除が難しいならハウスクリーニングに依頼することを検討してみましょう。

水回りでよく問題になるのは、カビや水垢です。専用のカビ取り洗剤を使うという方法もありますが、プロに任せた方が手間はかからないでしょう。

専有部分について理解しておこう

今回の記事ではマンションの専有部分について紹介してきました。マンションには専有部分の他に共有、専用、共用部分があり、通常の利用ではそれほど意識しませんが、リフォームする際にはしっかり区別する必要があります。

マンションは専有部分であっても周囲への配慮が求められることがあるので専有部分の範囲を確認し、トラブルの元にならないように管理規約の内容を把握しておきましょう。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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