オーナーチェンジ物件とは？メリット6つに確認ポイントとデメリットも紹介
2023 05.31この記事はPRを含みます
オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件とは現在、住んでいる賃借人をそのままにして不動産売買することにより所有者のみが代わる物件のことをいいます。
入居中の物件ですが、その住居を実際に確認することなく、物件の権利を売買するため、賃貸借契約はそのまま新たな所有者に引き継がれることになります。
アパートやマンションなど1棟はもちろんですが、1室からでも入居者がいれば、オーナーチェンジ物件ということになります。逆にいえば、入居者がいない物件はオーナーチェンジ物件とはいいません。
オーナーチェンジ物件の確認すべきポイント7つとは？
オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で不動産売買を行うため入居者との賃貸借契約もそのまま引き継げるというメリットがありますが、注意すべき点もいくつかあります。ここではオーナーチェンジ物件の確認すべきポイントを7つご紹介します。
確認すべきポイント1：管理会社との信頼度
オーナーチェンジ物件を購入する場合に確認すべきポイントに、管理会社との信頼度があるかがあります。オーナーチェンジ物件の中には入居者がいないにもかかわらず、入居者がいるようにみせかけるような物件もあります。
管理会社がどんな評判かを事前に調査する必要があります。また、現在のオーナーと管理会社との信頼関係がしっかり築けているかについてもきちんと把握しておきましょう。購入してから、信頼できない管理会社だったと気づいても、時すでに遅しです。
オーナーチェンジ物件は管理会社との信頼が重要になってきますので、必ず確認するようにしましょう。
確認すべきポイント2：物件の入居状況と現入居者情報
オーナーチェンジ物件を購入する場合に確認すべきポイントに、物件の入居状況と現入居者情報があります。賃貸状況として、管理会社を通せば、家賃や敷金の預かり状況や、現在の入居者の入居状況、入居者の情報を確認できます。
現在の状況把握やどんな人が住んでいるのかをしっかり把握しておくことは後々トラブルとならないためにも重要ですので、必ず確認するようにしましょう。
確認すべきポイント3：保証人もしくは保証会社が有効か
オーナーチェンジ物件を購入する前に確認すべきポイントに、保証人もしくは保証会社が有効かということがあります。賃貸物件に入居する場合は入居者が家賃を滞納した場合や設備破損した場合に備えて連帯保証人や保証会社をつけていることがほとんどです。
オーナーチェンジ物件を購入する場合には、購入後もその保証会社や連帯保証人が有効なのかを確認する必要があります。長期居住者の場合は連帯保証人が亡くなっているケースもありますし、オーナーが変わった場合は保証が引き継げない保証会社もあります。
オーナーチェンジ物件を購入する場合には保証人や保証会社が有効かを確認しましょう。
確認すべきポイント4：引き継ぐ敷金があるか
オーナーチェンジ物件を購入する前に確認すべきポイントに、引き継ぐ際に敷金が発生するかしないかがあります。
敷金については、売り主である前オーナーから買主である現オーナーに引き継ぐ形になるため、入居者が退去することになった場合は現オーナーに返却されることになります。
敷金の有無を確認しておけば、実際に退去となった場合にも返却を請求できますので、物件を購入する場合には敷金の有無はしっかりと確認しておきましょう。
確認すべきポイント5：重要書類の管理記録など
オーナーチェンジ物件を購入する前に確認すべきポイントに、重要書類の管理記録などがあります。オーナーチェンジ物件は現居住者がいるために購入する物件を実際に確認することができません。
そのため、「重要事項調査説明書」「設備や状況一覧表」といった重要書類を確認して修繕記録や不具合箇所を把握する必要があります。また、不動産売買では「重要事項説明書」を確認する必要があります。
確認すべきポイント6：売却理由
オーナーチェンジ物件を購入する場合に確認すべきポイントに、売却理由がどんなものなのかを把握するということがあります。
不動産オーナーが月々一定の家賃収入があるのに物件を手放すにはそれなりの理由があります。たとえば、借入金を清算するため、老後資金を準備したい、突然お金が必要になったなどはよくある理由です。
しかし、注意すべきは賃借人が家賃を滞納する人だから、または賃借人が近隣住人とトラブルを起こす人だから、などの理由だった場合です。オーナーチェンジ物件を購入する場合には、その売却理由をしっかりと把握するようにしましょう。
確認すべきポイント7：周辺の家賃相場
オーナーチェンジ物件を購入する場合に確認すべきポイントに周辺の家賃相場があります。同じような建物で売りに出ている物件を探してみると、どの程度の家賃であるか相場を知ることができます。
その家賃相場に対して、購入しようとしているオーナーチェンジ物件の現在の家賃がどの程度なのかを比較検討してみましょう。
もし、相場からかなりかけ離れているという場合には何らかの理由があるでしょうし、今後現賃借人が出ていった場合に新しい居住者から得られる家賃の相場も予想がつきます。
オーナーチェンジ物件購入のメリット6つ
オーナーチェンジ物件とは何か、またオーナーチェンジ物件を購入する場合に確認すべきポイントをみてきましたが、オーナーチェンジ物件購入にはメリットがいくつかあります。ここではオーナーチェンジ物件購入のメリットを6つご紹介します。
購入のメリット1：物件運営の手間が要らない
オーナーチェンジ物件購入のメリットに、物件運営の手間が要らないということがあります。オーナーチェンジ物件の場合は、それまでにその物件を運営していたノウハウを引き継ぐことができます。
たとえば、入居者が何度か変わったり、どんなクレームがあったか、居住者の属性情報などを引き継げます。また、設備においても修理履歴も引き継ぐことができるので、運営におけるノウハウをそのまま引き継げて、物件運営の手間がかからないというメリットがあります。
購入のメリット2：所有権を得た日から家賃収入が得られる
オーナーチェンジ物件購入のメリットに、所有権を得た日から家賃収入が得られるということがあります。通常の賃貸物件売買では入居者はいない状態ですので、空き室を埋めていくまで家賃収入が入ることはありません。
しかし、オーナーチェンジ物件の場合は現居住者がいるために、所有権を得た日から家賃収入を得ることができます。家賃収入がないとローンが払えないという方の場合は、すぐに家賃収入が得られるオーナーチェンジ物件は大きなメリットといえるでしょう。
購入のメリット3：運用方法を大幅に変えず対応できる
オーナーチェンジ物件購入のメリットに運用方法を大幅に変えず対応できるということがあります。すでに運用面では前オーナーが運用方法を確立していることがほとんどですので、その運用方法を引き継ぐことで、大幅に変えることなく物件を管理できます。
賃貸物件オーナーとなるためには運用方法をはじめから決めるのはかなり手間がかかりますので、この手間がないというのも大きなメリットといえるでしょう。
購入のメリット4：投資・運用計画が立てやすい
オーナーチェンジ物件購入のメリットに、投資・運用計画が立てやすいということがあります。
オーナーチェンジ物件は購入と同時に家賃収入を得ることができるため、ローン返済などの支払いもそこから支払うことができ、投資・運用計画が立てやすいです。うまく運用すれば、自己資金を投入することなく物件を持つことも可能になります。
購入のメリット5：融資の審査を通過しやすい
オーナーチェンジ物件購入のメリットに、融資の審査を通過しやすいということがあります。オーナーチェンジ物件で、投資用不動産である場合には家賃収入によってローン返済が可能で、家賃収入の入る収益の高い物件であるほど融資審査が通過しやすくなります。
同じ賃貸物件でも空き室のある物件の場合は収益性が低いと判断される恐れがありますが、オーナーチェンジ物件では収益面において金融機関からの評価が高くなる傾向があります。
購入のメリット6：物件価格が安く設定される傾向にある
オーナーチェンジ物件購入のメリットに、物件価格が安く設定される傾向があります。
オーナーチェンジ物件の場合は現在の家賃収入による相場で物件価格が割り出されて売買されるために、空き室物件よりも安く購入できる傾向があります。同じような物件なのに、相場より安く購入できるというのは大きなメリットといえるでしょう。
オーナーチェンジ物件のデメリット4つとは？
オーナーチェンジ物件には家賃収入をすぐに得ることができるなど多くのメリットがあることがわかりましたが、一方でデメリットも存在します。では、オーナーチェンジ物件のデメリットとは何なのでしょうか。ここではオーナーチェンジ物件のデメリットを4つご紹介します。
デメリット1：入居中の室内は瑕疵の確認ができない
オーナーチェンジ物件のデメリットに、入居中の室内は瑕疵の確認ができないということがあります。オーナーチェンジ物件ではすでに入居者がいる状態であるため、室内状況を確認することができません。
そのため、室内に瑕疵があるかの確認もできず、購入した後に入居者が退去してから室内の瑕疵を見つけるということもあります。壁や床など大きく修繕が必要なケースも中にはあります。
デメリット2：現入居者の条件変更ができない
オーナーチェンジ物件のデメリットに現入居者の条件変更ができないということがあります。オーナーチェンジ物件では締結した賃貸借契約を入居者と前オーナーがそのまま引き継ぐことになります。
そのため、オーナーチェンジをして追加事項を設けることはできたとしても、契約内容を正当な理由なしに変更することはできません。入居者にとって有利な条件で契約締結されているケースもありますので、購入前に契約内容をよく確認しておきましょう。
デメリット3：購入後すぐの退去など空室リスクがある
オーナーチェンジ物件のデメリットに、購入後すぐの退去など空き室リスクが発生する可能性があります。オーナーチェンジ物件を購入したらすぐに入居者が退去してしまうという可能性もあります。
もし、入居者がいる状態で物件を購入できても、今後継続して家賃収入が得られるかは保証されていません。もし、入居者が退去したとしても新たな入居者募集できるように修繕費用やクリーニング費用などは用意しておくようにしましょう。
デメリット4：悪質な物件に当たるリスクがある
オーナーチェンジ物件のデメリットに悪質な物件に当たる可能性があります。
安定した賃貸収入があるにもかかわらず前オーナーが手放すということは、正当な理由以外にも、たとえば現入居者が家賃を支払わない、近隣住人とトラブルがあるということもあります。
また、管理業者も悪徳業者の場合は本当は入居者がいないにもかかわらずオーナーチェンジ物件として購入させて、すぐに家賃収入が入らなくなるということもあります。オーナーチェンジ物件は悪質な物件に当たるリスクがあることを覚えておきましょう。
オーナーチェンジ物件とは何かを知ることで的確な判断知識を身につけて検討しよう
オーナーチェンジ物件は、運用方法も確立されており、購入後すぐに家賃収入を得ることができるなどメリットが多いですが、一方で入居中の部屋を見られない、現入居者との条件変更ができないなどデメリットも存在します。
メリット、デメリット含めてオーナーチェンジ物件とは何かを知ることで、的確な判断知識を身につけてから、購入を検討するようにしましょう。
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