海外で土地を購入する際の注意点4つ｜海外の土地購入の理由3つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

海外で土地を購入する人が増えている理由

近年海外で土地を購入する人が増えてきています。海外で土地を購入する人が増えている理由は、海外と日本の経済成長の差にあるでしょう。

日本では少子高齢化によって人口が減少し経済成長が鈍化、不動産投資による利回りも今後あまり期待できないでしょう。

海外ではまだまだ人口が増加している国や、経済成長をしている国があり、高い利回りを期待できることから不動産投資は人気を集めています。

海外で土地を購入する理由3つ

海外で土地を購入する理由にはいくつかあります。

海外で土地を購入する理由には、経済成長を続けている国がある・物価上昇による収益が見込める・国内投資リスクの分散・予防などが理由とされています。

理由1：経済成長を続けている国がある

海外で土地を購入する1つ目の理由は、経済成長を続けている国があることです。

冒頭でもお話しましたが、人口減少に伴う住宅需要の縮小が著しい日本において、今後不動産市場は厳しい環境に陥るといわれています。

海外には、人口が増加し経済が成長・発展していく事で地価が上昇する可能性がある国はたくさんあります。不動産投資で大きなリターンを得ていくには海外で土地を購入することが重要になってくるでしょう。

理由2：物価上昇による収益が見込める

海外で土地を購入する2つ目の理由は、物価上昇による収益が見込めることです。

人口が増加している国、GDP（国内総生産）が安定的に増加している国は、物価上昇と高い家賃収入が期待できるでしょう。

「物」であり「現物資産」である不動産は、物価全体の上昇とともにその価値を上げていくため、物価上昇を続ける海外の新興国や未開拓地の不動産は狙い目でしょう。

理由3：国内投資リスクの分散・予防

海外で土地を購入する3つ目の理由は、国内投資リスクの分散・予防です。不動産投資は多くの利益を生むこともありますが、同時にリスクもあるでしょう。損失が出たとき損失を抑える手段になるのが分散投資です。

国内投資と経済成長の可能性がある海外投資を同時に行うことで、国内投資で損してしまっても、海外投資で利益が出ればトータル的にプラスにすることも可能です。

また、投資先を複数の国に分散すればさらにリスクを分散できるでしょう。

海外で土地を購入する際の注意点4つ

海外で土地を購入する際の注意点はどのような部分があるのでしょうか。次は海外で土地を購入する際の注意点4つを紹介していきます。

海外で土地を購入する際の注意点には、ローンが組みにくく金利が高い・為替リスク・法律や税の規制や変更・取得できる情報量の限界、という点があります。

注意点を参考に、「経済発展が見込めるから」「分散投資になるから」といって安易に海外で土地を購入してしまわないようにしましょう。

注意点1：ローンが組みにくく金利が高い

海外で土地を購入する際の1つ目の注意点は、ローンが組みにくく仮に組めたとしても金利が高いことです。

日本では不動産を購入する場合、現金で一括購入する人は少なく金融機関から融資を受けローンを組む方が多いでしょう。

しかし、海外不動産ローンを組むと国内よりも高い金利を支払うケースが多いでしょう。ローンが組めたとしても高金利のローンでせっかく得た利益が相殺される可能性があり注意が必要です。

注意点2：為替リスク

海外で土地を購入する際の2つ目の注意点は、為替のリスクがあることです。海外不動産の場合、円高による為替差損が生じる可能性が出てきます。

現地で物価が上昇していても、物件購入時よりも売却時のほうが円高になってしまえば為替差損が発生します。

物価が上昇し経済成長の可能性がある国でも、為替の動き次第で利益が出ない可能性があるということが海外不動産の難しさでもあるでしょう。

注意点3：法律や税の規制や変更

海外で土地を購入する際の3つ目の注意点は、法律や税の規制に変更があることです。最後の「海外不動産の節税改正の注意点3つ」でも紹介する話ですが、これまでは国内不動産投資に比べて海外不動産は節税面で有利なこともあったでしょう。

しかし、2021年分の所得税から税制改正が施行されるため日本国内で損益通算ができなくなり、節税効果が見込めないでしょう。

注意点4：取得できる情報量の限界

海外で土地を購入する際の4つ目の注意点は、取得できる情報量に限りがあることです。

日本ではなく遠く離れた海外ということもあり、情報のスピードが遅く、取得できる情報量にも限りがあるでしょう。

そこで信頼できる管理会社を探せるかが海外不動産投資を成功させる鍵にもなってきますが、信頼できる管理会社を探す難しさもあるでしょう。

海外の土地購入先の選び方

次は、海外の土地購入先の選び方でおすすめの場所を紹介していきます。海外の土地購入先には、東南アジア・ハワイ・アメリカ、カナダがおすすめです。

それぞれの国には、海外不動産に向いている理由があります。投資に焦りは禁物です。これから紹介する国以外の土地購入を検討している方も、向いている理由について共通する部分があるか見ていきましょう。

1：東南アジア

人口増加と経済成長が著しい東南アジアへの不動産投資は人気です。東南アジアの中でも、現在人口増加中であり、高い経済成長率を見せているフィリピンがおすすめでしょう。

フィリピンは今後東南アジア最大の経済大国になると予想されており、英語人口が多く、日本人が比較的コミュニケーションを取りやすい国民性が魅力です。

不動産価格はまだ低く投資額が小さく済むので、手持ち資金で始める方に良いでしょう。

2：ハワイ

日本で海外旅行先として人気が高いハワイも、海外の土地購入先としておすすめでしょう。

ハワイの場合は既に市場としては成熟していて、維持管理費や固定資産税が高いというデメリットがありますが、不動産の価値が安定していて、その人気から価値は下がりにくいでしょう。

ここ数十年価格の上昇が続き、ハワイで特に人気のあるオアフ島では、再開発が行われていることからおすすめの投資先です。

3：アメリカ・カナダ

アメリカ・カナダも海外不動産投資先として人気があります。

アメリカの場合は、高い経済成長率を維持していることから安全性が高く、移民によって人口が増加している点が高く評価できるでしょう。

カナダの場合は安定した政治情勢の国であり、金融の健全性が高い点が海外不動産投資先としておすすめする理由です。

どちらも英語圏のため日本人としては交流しやすいでしょう。

海外不動産の土地を購入する方法

国によって外国人名義での土地取得ができない場合が多く、無条件で土地を購入できる国は日本・米国・英国・仏国などありますが、東南アジアではマレーシアだけです。

海外で土地を購入する方法は、まず契約などの仲介業者となってくれるサポート企業を探しましょう。

その後は情報収集を行い、投資国と投資物件を決め、投資のタイミングを図り、サポート企業の担当者から意見を貰いながら購入するかどうか決めていきます。

海外不動産の節税改正の注意点3つ

海外不動産で気を付けなければいけない点として節税効果があります。

日本でも海外でも、土地を購入して住宅を建てたり活用したりする時には、購入や維持にかかる諸費用、税金を考慮しなければなりません。最後に、海外不動産の税改正の注意点について紹介していきます。

1：日本国内で損益通算ができない

これまでは、一定期間内の利益と損失を相殺する損益通算を利用することが海外の土地と建物においても可能でしたが、これができなくなる税制度が決定しました。

この改正により、海外で不動産を所有していても、日本国内で損益通算ができなくなり、減価償却費などの税務上の必要経費によって赤字になっても加味されず、総合的な所得税の軽減につながらないでしょう。

2：適用は改正日以降の申告から

では、この改正はどのタイミングで適用されるのでしょうか。

紛らわしいところがありますが、改正日以降に「購入」した物件から適用ではなく、改正日以降の「申告」から適用されることになるので、現在所有している土地、建物も影響を受けることになります。

節税効果を期待していた方は、今後海外の土地や物件を購入するならば、節税対策にはならないということを頭に入れておく必要があるでしょう。

3：2021年分の所得税から適用

海外不動産の節税が終了するこの税制改正は、具体的には2021年分の所得税から適用されます。2021年分とは、2022年3月が提出期限の確定申告の内容を指します。

そのため、2020年中に駆け込みで海外不動産を購入すれば、改正から外れて損益通算でき、所得税の節税が可能となります。2021年分（2022年3月が提出期限の確定申告）からは節税効果がないので、検討している方は注意しましょう。

海外不動産で土地を購入するには知識と念入りな事前調査が必要

経済成長が停滞している現在の日本では、不動産購入を検討しようと思っても今後の大規模な地価上昇の見通しが見えないので大きな利益を期待するのは厳しいでしょう。

そのため経済成長が見える海外不動産を視野にいれて資産を増やしていくという方が増えていますが、海外不動産で土地を購入するには知識と念入りな事前調査が必要です。

2021年分の所得税から海外不動産の節税効果がなくなる税制度など十分理解しておきましょう。