立ち退き料に相場はない！立ち退き料の注意点4つと交渉のポイント5つ
2020 06.4この記事はPRを含みます
立ち退き料とは？
アパートやマンションのオーナーさんのみならず、賃貸物件に住んでいる人なら覚えておいて欲しいのが「立ち退き料」です。
「立ち退き料」とは、賃貸人の要請に応じて借主が賃借物件を明け渡す際、 その代償として支払われる費用のことを指します。つまり、大家さんから立ち退きをお願いされた場合に、借主に支払われる料金ということです。
立ち退きを要求する正当な理由とは？
アパートやマンションのオーナーから、立ち退きを要求された場合に支払われるのが「立ち退き料」です。しかし、オーナーが立ち退き料を払うからといって、何の理由もなしにそれを要求することはできないのです。
立ち退きを要求するだけの正当な理由とは、どのようなものでしょうか。いくつか例を挙げてご説明します。
老朽化で建て替えをする
建物が老朽化し耐用年数を過ぎていて、立て替えが必要な場合は「正当な理由」として認められます。ただし、少し古いからといった理由ではなく、腐朽や破損がひどく老朽化が激しいような場合のみ指します。
このまま住み続けて、人命にかかわるようなことが起こりかねない場合や、耐震基準に達していないような場合は立て替えも止む無しと判断されます。
オーナーが居住として使用する
転勤でオーナーが戻ってくる場合や、家族が増えて住居が手狭になったため賃貸に出していた家や土地をオーナーが居住として使用したい場合があります。オーナーが居住として使用するために、立ち退きを要求する場合は「正当な理由」となります。
緊急度によって、必ずしも「正当な理由」と認められるとは限りません。ですが、もともと土地を所有していたオーナーが、転勤などによって戻らざるを得ないような場合は「正当な理由」と認められることが多いです。
物件を所有するのが不可能な問題が起きた
たとえば病気や怪我、または金銭的な問題で物件の所有が不可能になった場合は「正当な理由」と認められます。他にも、海外に移住することになった場合や、遺産相続で物件を手放さざるを得ない場合なども理由になります。
このような場合は、立ち退きをお願いするのも致し方ないでしょう。
立ち退き料に関する注意点4つ
自分の所有する不動産であっても賃貸を得ている以上は、理由なく立ち退きを要求することはできません。
そこで「立ち退き料」が発生します。これだけのお金を支払うので、立ち退きに同意してくださいといったところです。そんな立ち退き料には注意点が4つあるので、ご紹介していきましょう。
注意点1：立ち退きには正当な事由が必要
前項でもご紹介したとおり、立ち退きには正当な理由が必要です。オーナーが居住として使用したい場合などでも、緊急度によっては正当な理由と認められないことも有り得ます。
いくら立ち退き料を支払っても、正当な理由がなければ立ち退きを要求することはできません。借主が立ち退きを認めなければそれまでです。ケースとして認められる場合が多いのは、老朽化による立て替えでしょう。
注意点2：退去勧告は原則期間満了の1年前から6ヶ月前
賃貸借契約を解除したい場合は、原則期間満了の1年前から6ヶ月前までには解除の申し入れを行わなければなりません。住んでいる拠点を退去する場合、その人の生活の基盤を揺るがすことになりかねません。
立ち退き料を支払っても、引っ越すには業者の手配や新しい物件を探すなど時間が必要になります。最低でも6ヶ月前までには賃借人に通知し、猶予を与えなければなりません。
注意点3：借地借家法28条の意味
「借地借家法28条」は、簡単に言えば正当な理由がなければオーナー側から賃借人に退去を命ずることはできないと定めた法律です。なぜこの法律があるのかというと、弱者である借りている側の権利を守るためです。
「住んでいる家を明日に明け渡せ」といわれたら誰でも困るでしょう。そんなことが起きないように、たとえオーナーであっても、賃借人を理由もなく追い出すことはできないと定めているのです。
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。（建物賃貸借の期間）
注意点4：立ち退き料の金額の規定や支払い義務はない
一般的には円満に立ち退いてもらうために、オーナー側が賃借人に支払うのが立ち退き料です。注意が必要なのは、立ち退き料の金額にはっきりとした規定はなく、オーナー側が必ずしも支払わなければならないものではありません。
オーナー側の理由で立ち退きを要求する場合に、引越し費用やその他の経費に当ててくださいという、あくまでもオーナー側の誠意で支払われる金額です。支払いの義務はないということを覚えておきましょう。
立ち退き料の交渉のポイント5つ
「立ち退き料にはっきりとした規定はない」ということは、交渉次第ということになります。こちら側の都合で立ち退いてもらうわけですから、円満に退去してもらうために立ち退き料を支払うのは仕方ありません。
ですが、想像以上の高額な立ち退き料を要求されないためには、相手側としっかり交渉することが大切です。オーナーとしてどのように賃借人と交渉すればいいのか、立ち退き料の交渉のポイントを5つご紹介します。
ポイント1：住人との人間関係を構築
立ち退き料の交渉をスムーズに進めるためには、普段から住人との人間関係を良好に保っておくのがポイントです。人としての信頼関係が構築できていれば、それほど揉めることもないのではないでしょうか。
信頼しているオーナーから、それなりの条件を提示されれば納得できるというものです。「あのオーナーが言うなら仕方ない」と思われるような人間関係を築いておきましょう。
ポイント2：交渉には余裕を持つ
現在住んでいる住居から立ち退くのは、生活環境を大きく変えることになります。新しい住居も探さないといけませんし、何より引越しなどに手間がかかります。相手のことを考えれば、交渉には十分な余裕が必要です。
どんなに良い条件を出したとしても、急に1ヵ月後の退去を依頼されては相手も納得しないでしょう。相手が考える時間などを考慮し、十分に余裕を持って立ち退き料の交渉をしましょう。
ポイント3：正当な事由でも無茶なお願いはしない
退去してもらう正当な理由があったとしても、高圧的な態度や上からの言動は相手に不信感を与えてしまいます。かえって事態をこじらせて、スムーズに退去してもらえないこともありますので注意が必要です。
なぜ退去してもらわなければいけないのか、こちらの事情をきちんと説明して、相手の意見も聞くことが大切です。正当な理由があっても無茶なお願いはせずに、立ち退き料など誠意を持って対応しましょう。
ポイント4：引越し業者や不動産会社を紹介
退去をする際に不安なのが、引越しや新しい住居を探す手間がかかることでしょう。そこで、引っ越し業者や不動産業者を紹介すると、立ち退き料の交渉がスムーズに進む場合があります。
アパートやマンションの場合は、複数の住人に立ち退きを求めることになるでしょう。同じ引越し業者にまとめてお願いすることで、値引き交渉なども可能かもしれません。オーナーとして、できる限りのことをしましょう。
ポイント5：お金以外で提供できるサービスを提案
お金以外で提供できるサービスを提案するのも、立ち退き料の交渉をスムーズに進めるポイントです。たとえば、住人が退去を希望する日まで待ったり、半端になってしまう月の家賃を無料にしたりするなど、考えられるサービスはいくらでもあります。
オーナーも譲歩してくれているというのが伝われば、住人側も快く立ち退きに応じてくれることが多いです。そうなれば、立ち退き料の交渉もスムーズに進むでしょう。
ポイント6：不安な場合は弁護士に相談
立ち退き料の交渉のポイントについてご紹介してきましたが、これらはあくまでも一般的な例です。常識ある住人さん相手であればスムーズにいくかもしれませんが、中には一筋縄ではいかない人もいるでしょう。
立ち退き料の交渉を自分でやるのが不安な場合や、交渉が拗れてしまった場合は弁護士に相談しましょう。弁護士の中でも不動産問題に強い方に相談するのがおすすめです。
立ち退き料の見積り方と一般的な相場
立ち退き料に法的な決まりがないので、はっきりとした見積もり方法というのもありません。オーナーによっては、専門会社に依頼し立ち退き料の金額を算出する場合もあるようです。
立ち退き料の一般的な相場は、敷金や礼金といった新しい住居に引っ越すための費用全般を支払うことが多いようです。または、家賃の5ヶ月程度を目安として支払う場合もあります。立ち退きの理由や経緯などによって、金額は大きく変わることがあります。
立ち退き料を専門業者に相談した方がいいケース4つ
誠意を持って立ち退きをお願いしたとしても、うまくくいくとは限りません。残念ながら、どんなに誠意を尽くしても一方通行になってしまう場合もあるのです。そうした場合は、立ち退きについて専門業者にお願いしたほうがスムーズにいく場合が多いです。
立ち退き料を専門業者に相談したほうがいいケースを4つご紹介します。当てはまる賃借人の方が居るオーナーさんは相談することを考えてみてください。
1：なかなか退去に応じてくれない
こちらが誠心誠意で説明しても、できる限りの条件を示しても退去に応じてくれない場合もあります。そういった場合は、余計に拗れてしまうことにもなりかねません。
そんなときは専門業者さんに相談して、交渉を行ってもらったほうがいいでしょう。第三者が間に入ることで、冷静になりスムーズにことが運ぶ場合もあります。
2：高額請求をしてくる
立ち退き料に決まりはありませんが、それでも一般的な相場というものは存在します。賃借人が一般的な相場よりもはるかに高額な請求をしてくるようなケースは、専門業者への相談がおすすめです。
不動産の専門家に任せれば、どんなに高額な請求をされても、うまく解決してくれるでしょう。オーナー側の都合で立ち退いてもらうにしても、必要以上の金額を支払う必要はありません。
3：恒常的な家賃滞納者
恒常的に家賃を滞納している賃借人が居る場合には、かなり有利に立ち退き料の交渉を行えるケースが多いです。家賃滞納という被害を受けているので、なぜ立ち退き料を支払わなければならないのかと思ってしまうのも仕方ありません。
しかし素人ではよく分からないのが実情ですので、ここは専門業者に相談してください。その際に、どれくらい家賃滞納しているのかなどを知らせておきましょう。
4：連絡が取れない入居者
立ち退きの通知を行っても、まったく連絡が取れない入居者が居る場合も専門業者に相談することをおすすめします。きちんと連絡が取れてこそはじめて、交渉できるというものです。
連絡が取れない入居者は、後になって聞いてないなどの因縁をつけてくるケースもあります。きちんとした社会人であれば、連絡が取れないということは有り得ません。面倒なことになる前に、専門業者に任せましょう。
立ち退き料で自己解決できないときはプロに任せよう
賃貸物件を持っているオーナーさんだからといって、不動産のプロというわけではありません。立ち退き料で自己解決できないときは、プロに任せるのも手です。
オーナーと住居人の話し合いで解決できるのが一番ですが、そう上手くいくとは限りません。問題がややこしくなる前に、弁護士などのプロに任せましょう。
