不動産投資ローンの借り換えのメリット3つ・デメリット3つ紹介

2020 06.4この記事はPRを含みます

借り換えができる条件は？

今組んでいる不動産投資ローンが高く、借り換えを検討したいという方もいるでしょう。では、不動産投資ローンの借り換えができる条件にはどのような内容があるのでしょうか。

本記事では、不動産投資ローンの借り換えのメリット・デメリットについて紹介していきます。

借り換えができる条件には、物件購入から「10年以内」かつ「2.7％以上」の金利で融資している人・借入れ総額が年収の「10倍以内」の人という条件があります。

物件購入から「10年以内」かつ「2.7％以上」の金利で融資している人

不動産投資ローンの借り換えができる条件は2つあり、1つ目は、物件購入から「10年以内」かつ「2.7％以上」の金利で融資している人という条件です。

借り換えのタイミングは早い方がメリットは大きいので、現在は歴史的な低金利水準といわれているので条件に合うかチェックしてみましょう。

借入れ総額が年収の「10倍以内」の人

不動産投資ローンの借り換えができる条件は2つ目は、借入れ総額が年収の「10倍以内」であるという条件です。

一般的に平均的なサラリーマンの場合、融資額は年収の7倍～10倍程度は受けられることが多いといわれています。10倍以上になっている方も多いので、気付いていないだけで借り換えの条件に当てはまっている方もいるでしょう。

なぜ高金利になったのか？

一度組んだ不動産投資ローンは、なぜ借り換えを考えるような高金利になったのでしょうか。そもそも不動産投資ローンの借り換えは手続きなどがあり面倒です。一度組んだもので、問題がなければそのまま変えずにいたいところでしょう。

高金利になってしまった理由として、業者の能力が足りていなかった、支払い能力に合わない投資プランだったということが考えられます。

業者の能力が足りていなかった

不動産投資の成功を左右する部分に金利条件があり、高金利になれば自分が得る利益が減るという意味でダメージを受けるでしょう。

高金利になってしまった理由は、業者（不動産会社）の力不足ということがあります。また、不動産会社は金融機関と提携してローンを提示してきます。

不動産会社の取引実績は受けられる融資の条件が変わってくる部分があり、高い金利になってしまうのは業者の力が金融機関側に低く判断されたということでもあるでしょう。

支払い能力に釣り合わない投資プラン

支払い能力に釣り合わない投資プランということも、高金利になってしまった理由にあります。物件を購入する時の自分の属性に不足があったということです。

不動産投資ローンは借金であり、返済していくことが必要です。自分の身の丈に合っていない計画で投資プランを立てていると現実的に無理があり、高金利を招く結果になります。

今のままの金利で所有していくことは非常に危険なので、ローンの借り換えを検討すべきでしょう。

不動産投資ローンの借り換えのメリット・デメリット

次は、不動産投資ローンの借り換えのメリット・デメリットについて紹介していきましょう。不動産投資ローンの借り換えには、メリットばかりではなくデメリットになってくる部分も出てきます。

不動産投資ローンを借り換えたほうがいいか、借り換えないほうがいいのか、どちらが自分にとって得があるのかを判断するためにも、メリットとデメリットの両方の知識を持っておきましょう。

不動産投資ローンの借り換えのメリット1：利息額が安くなる

不動産投資ローンの借り換えによる1つ目のメリットは、利息額が安くなることです。ローンの借り換えは、金利を下げることによって利回りを高める有効な手段でもあります。

例えば、1,000万の物件を所有していたとき、金利が0.5％下がった場合、35年で利息は約100万が安くなり、金利が1.0％下がると利息は約200万安くなることになります。

金利0.5％、1％は、年数によってかなり大きな金額としてあらわれてくるでしょう。

不動産投資ローンの借り換えのメリット2：出口戦略が立てやすい

不動産投資ローンの2つ目の借り換えのメリットは、出口戦略が立てやすいことです。

借り換えを行うことによって金利が減れば、数年後、数十年後に売却を意識するまでに元本が減るスピードも早くなるため、手元に残る資金を作りやすくなります。

キャッシュフローが出しやすくなるため、売却も見据えた計画（出口戦略）も立てやすいでしょう。

不動産投資ローンの借り換えのメリット3：団体信用生命保険の保証内容が広がる

不動産投資ローンの借り換えのメリット3つ目は、団体信用生命保険の保証内容が広がることです。　

最近では、生命保険代わりにするほど団体信用生命保険の内容は豊富です。不動産投資ローンの借り換えができれば、団体信用生命保険の内容も新たに見直す事も可能です。

ただ、健康状態が悪いと団信に加入できないという可能性もあるので、健康なうちに借り換えを行えるように考えておくことが必要です。

不動産投資ローンの借り換えのメリット4：借り換え特典が受けられることもある

不動産投資ローンの借り換えのメリット4つ目は、借り換え特典が受けられる場合もあることです。

ローンの借り換えを行っている金融機関では、借り換えによって特典を得られることがあります。

金融機関に特典内容はよってまちまちですが、特別金利で一定の期間に借り換えをすると、通常よりも低い金利で契約できたり、ATM手数料や振込手数料を無料にしてくれたりすることがあります。

不動産投資ローンの借り換えのデメリット1：手数料がかかる

不動産投資ローンの借り換えの1つ目のデメリットは、手数料がかかることです。融資の契約を行う際、契約時に手数料がかかったことを覚えている方もいるのではないでしょうか。

借り換えでも手数料は同じようにかかってきます。事務手数料や保証料、登記費用、印紙代、団体信用生命保険料など、全部で50万円程度かかる可能性があるでしょう。

手数料は大きいので、金利引き下げによる返済額の軽減額と合わせて検討をしましょう。

不動産投資ローンの借り換えのデメリット2：毎月の返済額が増える可能性がある

不動産投資ローンの借り換えのデメリット2つ目は、毎月の返済額が増える可能性があることです。

金利に目が行ってしまうローンの借り換えですが、返済期間の設定を短くした場合に月々の返済額があがり負担が増えることがあります。

長すぎるローンは残債が減りにくいというデメリットはあるものの、月々の返済を低く抑えることができます。毎月の返済額が厳しいと何か起きた時に余力がなくなってしまうため、バランスのとれた内容にする必要があるでしょう。

不動産投資ローンの借り換えのデメリット3：金利変動のリスクがある

不動産投資ローンの借り換えのデメリット3つ目は、金利変動のリスクがあることです。ローンの借り換えで固定金利から変動金利に変更する場合は要注意です。

借入時の金利が低いという魅力的な面があるものの、変動金利は返済中に金利が上がるリスクが伴います。

現在、変動金利のローンを勧めてくる金融機関が多いです。それは金融機関側としても高い確率で将来、金利が上がると予想している部分もあるからでしょう。

不動産投資ローンの借り換えのデメリット4：手続きが面倒

不動産投資ローンの借り換えの4つ目のデメリットは、手続きが面倒という点です。

借り換えの情報収集や金融機関との打ち合わせ、内容の比較検討、ローンの残りの金額を調べ、書類を取り寄せたり、借り換えを決定した後は現行の金融機関との契約解消手続きをし、新規融資契約手続きの行ったり等の多くの作業が発生します。

金利が大きく下がらない場合は、本当にこの手間を乗り越えて借り換えを続行するかどうか検討しなおしたほうが良いでしょう。

借り換えをしないほうがいい場合とは？

不動産投資ローンの借り換えについて、現在融資を受けている金融機関が他社の借り換えについて積極的に教えてくれるということは考えられないでしょう。それは自らの金融機関にて返済し続けてもらうことで、利息分が利益として入ってくるためです。

そのため、自分で高金利になっていることに気づく知識は必要であり、逆に借り換えをしないほうがいいケースについても知っておく必要があるでしょう。

次は借り換えをしないほうがいい場合について紹介していきます。

残債が少ない場合

不動産投資ローンの借り換えをしないほうがいい場合は、返済していない借入金の残額（元金）が少ない場合です。不動産投資ローンの残りがわずかだと、借り換えによって金利が下がったとしても恩恵は小さくなります。

借り換えの検討は、ローン残高が1,000万円以上あるときが望ましいです。500万円以下など元金が少ない場合は借り換えをしないほうが良いでしょう。

融資の期間が少ない場合

不動産投資ローンの借り換えをしないほうがいいタイミングは、残りの融資の期間が少ない場合です。

借り換えが有効なのは返済の期間が長く残っている場合です。返済期間が多く残っていれば金利が低くなったときに効果は大きくなります。最低でも残り10年以上の返済期間があることが望ましいでしょう。

借り換えを行う際に手数料が50万円程度かかる可能性があり、安易に借り換えするとマイナスになることがあります。

借り換えに関係する要因

不動産投資ローンの借り換えに関する要因は、最初に不動産投資ローンが決定した際、高金利になってしまった理由とも重なる部分です。

最後に、借り換えに関係する要因について紹介していきましょう。借り換えに関係する要因には、属性と不動産会社の評価が関係しています。

最初の不動産投資ローンを決めた時から属性が変わりない場合などは、借り換えを行うメリットが薄いと視野に入れておくべきでしょう。

属性

借り換えに関係する要因1つ目に「属性」があります。不動産投資ローンの借り換えを行うには、借り換え先の金融機関での融資審査に合格することが必要ですが、属性が重要になるでしょう。

属性とは、勤務先、年収、勤続年数、年齢、家族構成、過去や現在のローン返済状況など、個人の信用力に関わる要素です。

属性が良いことは返済能力が高いという意味にもなり、借り換え審査を通過する可能性をあげることができます。

不動産会社の評価

借り換えに関係する要因2つ目に「不動産会社の評価」があります。不動産投資ローンを組む際に、融資希望者と金融機関の間に入るのが不動産会社です。

金融機関は借り換えローンの不動産会社（提携業者）を厳しい基準で選定していて、金融機関側の不動産会社に対する評価によって融資の条件が大きく変わります。

そのため、良い条件の借り換えには、提携している不動産会社が金融機関側から高い評価を得ている必要があるでしょう。

不動産投資ローンの借り換えの特徴を押さえてシミュレーションしよう

不動産投資ローンの借り換えのメリット・デメリットについて紹介しましたが、いかがでしたでしょうか。

不動産投資ローンの借り換えには、手数料がかかる際に人によっては逆に返済額が増える可能性が出てくるなどのデメリットとなるケースもあり、状況によっては借り換えをしないほうがいい場合も十分あり得ます。

不動産投資ローンの借り換えに動く前に、借り換えの特徴を押さえて返済のシミュレーションしておきましょう。