住宅ローンについて知っておくべきこと8選｜担保について詳しく解説

2020 10.21この記事はPRを含みます

住宅ローンの担保とは？

住宅ローンには担保がつきものですが、担保は住宅購入のため金融機関から住宅ローンを受ける際に、もし返済が滞った場合の補償として必要になります。

住宅ローンを使って住宅を購入しますので、住宅ローンの担保は基本的に購入する建物や土地が対象になることがほとんどです。他に「抵当権」という言葉もありますが、こちらも担保と同じ意味です。抵当権つき物件は、債務（住宅ローン）の担保になっている物件という意味です。

担保の種類

担保の種類は、1つは建物や土地などの「物的担保」、もう1つは「人的担保」の大きく分けて2つの種類があります。住宅ローンは前述したように基本的には購入する土地や建物を対象とした物的担保がほとんどですが、人的担保がない訳ではありません。

人的担保とは、いわゆる「保証人」や「連帯保証人」、「連帯債務」のことです。保証人が必要なローンを組んだとしたら、それは人的担保が必要なローンだということになるでしょう。

住宅ローンについて知っておくべきこと8選

それではここからは、住宅ローンを利用する前に知っておきたい情報8選について紹介します。

住宅ローンを組む場合、不動産会社が提携先の金融機関を勧めてくることがあります。しかし、必ずしも、その提携先の金融機関がベストな住宅ローンの借入先であるとは限りません。ここで紹介する住宅ローンについての情報を把握しておき、お得な住宅ローンを探してみましょう。

住宅ローンについて知っておくべきこと1：住宅ローンの担保の仕組み

住宅ローンの担保は返済が滞った際の補償として設定するものだと紹介したように、もしも返済ができずその後の返済の見込みも立たない場合、担保となっている土地や建物を売って住宅ローンの返済に充てることになります。

もともと住宅ローンで貸してもらえる金額は、一般的に土地・建物など物的担保の8割～9割の額が限度と言われています。万が一の時にきちんと返済してもらえるよう、きっちり設定されているということです。

住宅ローンについて知っておくべきこと2：住宅ローンの抵当権

住宅ローンの抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、担保となっている土地や建物を売って優先的にローン返済に充てることができる権利のことです。すでに紹介したように、抵当権と担保はほぼ同じ意味です。

物件探しをしている時に、物件情報に「抵当権つき」と記載されていることがあります。これはつまり、住宅ローンの返済が終わっていなくて抵当権が設定されたままの物件であるということで注意が必要です。

住宅ローンについて知っておくべきこと3：住宅ローンの金利・利子の算出方法

住宅ローンでの金利・利子については、「元金額×金利（利率）×借入期間」という計算方法で算出できます。

計算方法を見ても分かるように、金利が高ければ高いほど、借入期間が長ければ長いほど住宅ローンで支払う利子の額は膨らんでいきます。

住宅ローンではなるべく低金利で借りると支払う利子が減ること、借入期間を長くすると毎月の返済額は少なくなりますが、その分返済額が多額になることを知っておきましょう。

住宅ローンについて知っておくべきこと4：住宅ローンの審査

住宅ローンの審査は仮審査とも呼ばれる「事前審査」と、「本審査」の2段階で行われています。

欲しい物件が決まった段階で住宅ローンを申請し、まずは事前審査を受けます。住宅ローンの事前審査に通ったら物件の売買契約を結び、本審査に申し込んで本審査にも通ったら、物件の引渡日に融資が実行されます。

住宅ローンについて知っておくべきこと5：住宅ローンの返済後の抵当権抹消登記

抵当権抹消登記をしなければ、登記簿上はローンをまだ完済していないとみなされ、売却の際に不利になることや、新たなローンが組みにくい等の弊害があります。

自分で法務局に出向くか、代理人（家族や弁護士、司法書士など）に依頼できます。

住宅ローンについて知っておくべきこと6：住宅ローンのメリット

住宅ローンのメリットは自己資金では購入できない物件が購入できる、万が一の際に家族に資産を残せる、不動産投資においてレバレッジ効果が期待できる、住宅ローン控除があることなどです。

万が一の際に家族に資産を残せる理由として、住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険への加入を求められることが多いです。団体信用生命保険に加入していれば、加入者に万が一のことがあった場合にローンの残金が生命保険から支払われ、家族に不動産をそのまま残せます。

住宅ローンについて知っておくべきこと7：住宅ローンのデメリット

住宅ローンを利用した場合の大きなデメリットは、金利がかかるため現金で支払うよりも支払い額が多くなってしまうということでしょう。住宅ローンの借入期間は長いですが、その分支払う利息が多額になってしまいます。

他のデメリットとしては団体信用生命保険への加入を求められること、住宅ローンを活用して購入できる物件は、自分が居住するための住居に限られるというデメリットがあります。投資用不動産には活用できません。

住宅ローンについて知っておくべきこと8：住宅ローンの注意点

最後に住宅ローンの注意点として、物件の売買契約時には住宅ローンの審査結果が出ていないため、万が一審査落ちした場合に備えて「住宅ローン特約」をつけておくのがおすすめです。

住宅ローン特約があれば、住宅ローンの審査落ちというやむを得ない理由の場合、あらかじめ支払った手付金を返金してもらいペナルティなく解約できます。住宅ローン特約をつけていなかった場合、契約解除のペナルティとして手付金が返金されない場合があります。

住宅ローンで気になること4選

住宅ローンを利用する際に気になること、4つについて紹介しますので見ていきましょう。

住宅ローン返済中であっても他のローンを組むことは可能かどうか、任意売却についてや、住宅ローン控除という住宅ローンのメリット、住宅ローンと不動産担保ローンの違いについてです。

住宅ローンで気になること1：住宅ローン返済中に別のローンは組めるのか

住宅ローン返済中にもかかわらず、別のローンを組めるのかどうかはどんなローンを組むのかによって、また年収に対する返済額によっても変わってきますが不可能ではありません。

例えばカードローンなら、住宅ローンは総量規制対象外なので返済中でも新たにカードローンを組むことはできます。住宅ローン返済中に住宅の住み替えをする場合は住み替えローンが利用できます。ただし、通常よりも審査基準は厳しくなるでしょう。

住宅ローンで気になること2：任意売却

「任意売却」とは、住宅ローンの借入金融機関の了承を得て抵当権を抹消し、住宅ローンを残したまま物件を所有者の意思で売りに出すことです。

任意売却は住宅ローンの返済が難しくなってきた際に金融機関に相談する、あるいは金融機関から提案されることがあります。競売物件よりも高く売れる可能性があること、自分の意思で売りに出せることなどのメリットがあります。

住宅ローンで気になること3：住宅ローン控除

「住宅ローン控除」とは、新築住宅や中古住宅の購入、リフォーム工事を行い10年以上のローンを組んだ場合に最長10年間、年間最大40万円の所得税および住民税の税額控除があるという制度のことです。

住宅ローンで気になること4：住宅ローンと不動産担保ローンの違い

住宅ローンと不動産担保ローンの違いは、自分が住宅を購入するためのローンが住宅ローンであるのに対して、不動産担保ローンは原則、資金使途が制限されていないことでしょう。

つまり、投資用の不動産購入に住宅ローンは使えませんが、不動産担保ローンなら使うことができるということです。その分、住宅ローンよりも金利はやや高めでしょう。

住宅ローンは自身に合った返済プランを検討しよう

住宅ローンは住宅を購入する際には便利なので、ぜひとも活用したいローンです。しかし、自身に合わない返済額や返済期間のプランを設定してしまうと、返済し続けるのが困難になることがあります。

住宅ローンは自分の年収に合わせて借入額や金利・借入期間を選び、無理なく返済できるプランで検討してみましょう。