投資用マンションを買い替えるタイミング3つを解説！買い替える必要性とは

2020 10.21この記事はPRを含みます

投資用マンションは買い替える必要がある？

投資用マンションは、保有し続けていると費用が発生する可能性がある場合や、資産価値が下がると予想される場合には買い替えた方がよいケースがあります。

不動産投資は長期投資と言われています。しかし、マンションの資産価値が下がってしまい、売却時に損をすることもあります。そうならないよう、適切な時期に売却する必要があるでしょう。

投資用マンションを買い替える必要性2つ

投資用マンションを買い替えるべき必要性にはどんな理由があるのか見ていきましょう。

費用が追加で発生するのを回避するため、マンション売却でリスクを低減するための2つの理由で投資用マンションの買い替えが必要と判断できるでしょう。

したがって、これらの理由にあてはまらないなら今のところ売却する必要性は低いと言えるでしょう。

買い替えする必要性1：費用の追加発生を回避する

追加の費用が発生するのを回避するために投資用マンションの買い替えが必要となる場合があります。

追加の費用とは、例えばマンションの大規模修繕があるでしょう。マンションは完成してから年数が経つと、大規模修繕の必要がでてきます。大規模修繕を迎えたマンションを保有していると、修繕費用という追加費用の発生は避けられないでしょう。

追加費用の支払いを回避するには、マンションの買い替えが有効といわれています。

買い替えする必要性2：リスクの低減

マンションの買い替えをする理由の2つ目は、保有しているマンションの資産価値の低下、評価が変わる前に売却してリスクの低減をするために、買い替えが必要になるケースです。

マンション価格は上昇や下降をするため、マンション価格が低下しそうなら高いうちに買い替えで売却してしまうと損しないことが多いです。また保有しているマンションの資産価値が低下する前に買い替えることで、マンション価格下落リスクの低減ができます。

投資用マンションを買い替えるタイミング3つ

それでは、実際に投資用マンションの買い替えをするタイミングはいつなのでしょうか。

マンション買い替えをする必要性から考えると、タイミングとなるのは「大規模修繕前」、「トレンドが変化する前」、「投資用マンションに悪影響がでそうなとき」の3つです。それぞれのタイミングについて、詳しく解説します。

買い替えるタイミング1：大規模修繕が行われる前

投資用マンションの買い替えタイミング1つ目は、マンションの大規模修繕が行われる前、それも大規模修繕直前ではなく少し余裕をもった時期がタイミングとなります。

これは大規模修繕の時期には追加の修繕費用が発生する可能性が高いためです。マンションの大規模修繕は築12年頃から行われるケースが多いので、10年くらいが買い替えタイミングとなるでしょう。直前すぎると、修繕費発生を考慮されて売りにくくなります。

買い替えるタイミング2：トレンドに変化が起きたとき

不動産投資において売却額が上昇しているか下降しているかのトレンドは重要であるため、トレンドが不利に変化する前がマンション買い替えのタイミングとなるでしょう。

この場合もっとも注意しなければならないのは、中古マンション価格のトレンドです。中古マンション価格が上昇しているか、下降しているか、変化のタイミングを把握してなるべく高く売れる時期に買い替えるようにしましょう。

買い替えるタイミング3：投資物件に悪影響が及びそうな周辺状況のとき

投資用マンションは周辺環境によっても資産価値に影響を受けるため、周辺の状況が資産価値に悪影響を与えそうな時は、買い替えのタイミングになるでしょう。

例えば、周辺企業の事業縮小によるオフィス移転や、病院やショッピングセンターの閉鎖などが影響するでしょう。都市開発計画をあてにしていたなら、その計画変更も影響する可能性があります。日々の周辺環境の情報収集が重要になるでしょう。

マンションの買い替えで購入したときにかかる税金3つ

ここでは、マンションの買い替えをしたときにかかる3つの税金について紹介します。

投資用マンションの買い替えをした時には、これらの税金の他に諸費用として仲介手数料やゴミの廃棄費用、測量した場合は測量費などの費用がかかる場合があります。マンションの買い替えを検討している場合は、これらの必要経費のことも把握して準備しておきましょう。

かかる税金1：登録免許税

投資用マンションの買い替えでは不動産の売却と購入をしますが、その時に不動産登記をする必要があるため、「登録免許税」という税金がかかります。

投資用マンションの売却時、購入時どちらでも登記の変更が必要になることに注意してください。また登記については本人が行うだけでなく、司法書士に依頼することが一般的であるため、その場合は司法書士へ報酬を支払う必要がでてきます。

かかる税金2：不動産取得税

投資用マンションの買い替えでは新たなマンションを購入するため、「不動産取得税」を支払う必要もでてきます。不動産取得税は、新たな不動産を取得した時に支払う必要がある税金です。

不動産取得税は購入した時点ではなく、「納税通知書」が届いた段階で支払うことになるため注意が必要です。マンションの購入では高額の税金になる場合があるため、あらかじめきちんと用意しておきましょう。

かかる税金3：印紙税

投資用マンション買い替え時にかかる税金の3つ目、「印紙税」とは不動産取引の「売買契約書」に添付する「収入印紙」にかかる費用のことを言います。

つまり、どこかに申告しなければならない税金ではありません。一般的には不動産の売買契約書作成時にすでに添付されていますので、後でまとめて費用として払う場合がほとんどです。

収入印紙を売買契約書に貼らなかった場合、罰則を受けることがあるのでチェックしておきましょう。

マンションの買い替え時の売却にかかる税金を特例を使って抑える方法2つ

マンションの買い替えには税金や手数料などの費用がかかりますが、特例を使うことでこのうち税金でお得になるケースがあります。

税金の特例措置というのは、申告しなくても教えてもらえるというものではありません。自分でどのような特例があるのか調べて、マンション買い替え時にきちんと特例を適用してもらうことが重要です。

方法1：譲渡所得が発生した場合

マンションの買い替えをしたときに収益が出た場合、つまり「譲渡所得」が発生してしまった場合に受けられる可能性がある特例は、3000万円の譲渡所得控除・居住用財産の買い替え特例と軽減税率の3つです。

マンションを購入した時の取得に要した費用よりも、実際に売却した時の売却額の方が大きかった場合、譲渡所得が発生したと判断された場合に、これらの特例の対象となる可能性があるでしょう。

特例の適用条件

3000万円の特別控除を受けるためには、居住用の財産であったこと・前年および一昨年に居住用財産の特例を受けていないこと・特別な関係のある人への譲渡でないことの条件があります。

買い替え特例・軽減税率の条件では、所有期間が10年を超える居住用財産であること・前年および一昨年の居住用財産特例がないこと・今回の買い替えで他の居住用財産の特例を受けていないことや関係者への譲渡ではないなどの条件があります。

方法2：譲渡損失が発生した場合

不動産の買い替えにおいて「譲渡損失」が発生した場合、つまり所得した時の金額よりも売却額が下がってしまったようなケースでは、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けられる場合があります。

特例の適用条件

特例を受ける条件は、譲渡する年の1月1日までに少なくとも5年間は所有していた居住用の物件であること・譲渡する資産に対して金融機関からのローンがあり償還期間が10年以上残っていることなどです。

他には、譲渡する前年から譲渡後翌年までに床面積50m²以上の買い替え物件を取得し居住すること・損失の繰越控除をする年の所得が3000万円以下、他に居住用財産の特例を受けていないことなどの条件があります。

マンションを買い替えるタイミングを掴もう

今回の記事では、マンションを買い替える必要性やタイミングについて紹介してきました。マンションは長く保有してもよいですが、長期保有すればそれだけ追加の費用や思わぬリスクが発生する可能性があります。

適宜投資用マンションの資産価値の状況や将来の見通しについて確認し、売るべきタイミングを掴んで損をしないように投資していきましょう。