マンション建設費の相場とは？構造別の建築費の違い3つについて知ろう！

2020 10.21この記事はPRを含みます

マンションの建築費の相場

建築費の相場は、建築に必要な1坪当たりの単価で示され、各階における床面積の総和の延床面積を乗じて目安を計算します。

マンション本体の建築費は坪単価と延床面積の他、建ぺい率を考慮して算出することが多いといわれています。建築費の違いは建物の骨組構造によるもので、高い建物ほど耐震設計や共用設備が必要になるので高額になります。

他には地域による違いもあり、都市部は人手不足の影響で地方よりも建築費が高額です。

マンション建築費の計算方法

坪単価に延床面積を乗じて算出します。延床面積は各階の床面積の合計ですが、階数に建築する土地の建ぺい率に乗じて上限を計算します。

土地の建ぺい率の上限は土地の用途によって異なり、地域ごとに敷地に対する延床面積を示す容積率、マンションの高さや部屋の広さ、外観に建築規制を設けていることもあるので、各自治体に確認しましょう。

ただし、吹き抜けやロフト、条件を満たしたバルコニーは延床面積の計算に含まれません。

【構造別】マンションの建築費の違い3つ

マンションは建築構造の違いで、重量鉄骨造と鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリートの3種類があります。

重量鉄骨造は建築費が安く、火災に強いメリットがあります。鉄筋コンクリートと鉄骨鉄筋コンクリートはコンクリートを使うので費用は高くなりますが、耐用年数が長い特徴があります。

鉄筋コンクリートより鉄骨鉄筋コンクリートのほうが建築費は高くなりますが、防音性や遮音性が優れています。

建築費の違い1：重量鉄骨造のマンション

柱や梁に鉄骨を使用した骨組で「Ｓ造」と表示され、建築費の坪単価は約75万から95万円が目安で、法定耐用年数は34年です。

アパートの場合は軽量鉄骨、3階建て以上のマンションは厚さ6㎜以上の重量鉄骨を使用します。コンクリートを使用せず、鉄骨を接合して筋交いをなくすことができるので、柱の本数が少なく広々とした間取りが可能です。

地震には強いですが、防音性が低くサビによる腐食や火災に弱いというデメリットがあります。

建築費の違い2：鉄筋コンクリートのマンション

コンクリートの中に鉄筋を入れた骨組で「RC造」と表示され、建築費の坪単価は約80万から100万円超が目安で、法定耐用年数は47年です。

鉄筋とコンクリートの長所を取り入れているため耐火性や耐震性に優れ、自由な設計のマンションが建築できます。しかし気温の影響での寒暖差が激しく、気密性に優れているので防音効果が高い反面、結露やカビの発生が難点です。

建築費の地域差が3つの中で1番大きいのも特徴です。

建築費の違い3：鉄骨鉄筋コンクリートのマンション

コンクリートの中に鉄骨を入れた骨組で「SRC造」と表示され、建築費の坪単価は約80万円が目安で地域差はなく、法定耐用年数は47年です。

3つの中ではもっとも耐震性に優れ、住みやすいのでマンションとして人気で、家賃も高額に設定できます。建物の特徴は鉄筋コンクリート造とほぼ同じですが、建築に時間がかかります。

5階建て以上のマンションに向いた構造です。

【階層数別】マンション建築費の相場4つ

マンション建築費は高階層になるほど、強度が求められ必然的に建築費も高くなります。

3階建ての場合、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造が多く建築相場は安くなります。4、5階建て以上はエレベーターの設置が求められることもあり、同じ構造でも3階建てより割高になります。

10階建て以上のマンションは耐久性を求められるので、重量鉄骨造は不向きで鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造が一般的で、建築費も高額です。

今回は、重量鉄骨価格を坪45万～70万、鉄骨コンクリート価格を坪50万～100万として、各ケースの相場をご紹介します。

相場1：3階建てマンションの場合

3階建てマンションは小規模で高さ制限地域でも建設でき、多くは重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造です。

マンションを建てる土地の建ぺい率を60%に設定し、先ほどの坪単価で算出すると50坪の土地で3階建ての場合、重量鉄骨造はおよそ4050万～6300万、鉄筋コンクリート造はおよそ4500万～9000万が相場です。

この相場はマンション本体の建築費で付帯工事や外構工事の費用は含みません。

相場2：4階建てマンションの場合

4階建てのマンションは重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造が多くありますが、高さや容積率の制限地域もあるので、建築前に確認が必要です。

建ぺい率を60%に設定し先ほどの坪単価で算出した場合、50坪の土地で4階建てマンションの建築費は、重量鉄骨造が約5040万～8400万、鉄筋コンクリート造が約6000万～1億2000万が相場です。

建築費は設計費や消費税がかかるので、実際の額は多くなります。

相場3：5階建てマンションの場合

5階建てマンションは重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造が多く、エレベーター設置や駐車場の充実が求められます。

マンション本体の建築費は、建ぺい率60%、50坪の土地で先ほどの坪単価で算出すると、重量鉄骨造がおよそ6750万～1億500万、鉄筋コンクリート造がおよそ7500万～1億5000万です。

相場4：10階建てなど中高層の場合

10階建てなどの中高層のマンションは耐震性を高めるため、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造です。

50坪の土地に建ぺい率を60%に設定した場合、先ほどの坪単価で算出すると、建築費は鉄筋コンクリート造はおよそ1億3500万～2億1000万、鉄骨鉄筋コンクリート造はおよそ1億5000万～3億です。

鉄筋コンクリート造は鉄骨鉄筋コンクリート造と法定耐用年数は同じで、家賃も高く設定できず、建築費も割高です。

マンションを建てるメリット3つ

マンションはアパートと比べると構造を頑強にするので建築費は高くなりますが、メリットもあります。

耐震性や防音に優れるので高額の家賃を設定でき、階数に応じて部屋数が多くなり家賃収入も増えます。法定耐用年数が長く資産価値も高いため、定期的なメンテナンスをすれば、長期的に安定した経営ができます。

アパートより住み心地が良いので高い家賃でもマンションに対する需要は高く、相続して経営できる資産です。

メリット1：高い家賃に設定しやすい

マンションはアパートより建築費は高額ですが、住み心地の良さから高い家賃に設定しやすいというメリットがあります。

同じ敷地でも階数の高い建物を建てられるため、部屋数を増やしたり広い部屋にしたりできます。駅の近くなど高さ制限のある地域では高階数のマンション建築はできませんが、高い家賃でも需要があるので空室リスクはそれほど高くありません。

高い家賃に設定すれば、それだけ建築費を早期に回収できます。

メリット2：資産価値が高い

土地をそのまま貸し出すより、マンションを建築するほうが資産価値が高くなります。アパートより法定耐用年数が長く、資産価値の低下も避けられます。

法定耐用年数は償却資産の目安であり、計画的なメンテナンスやリノベーションで建物の資産価値を高めれば、売却や次の代が相続して経営を続けることも可能です。

マンションは建築コスト以上の家賃収入が得られる可能性がある、収益性の高い投資です。

メリット3：安定収入が期待できる

木造のアパートと比較して、重量鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは耐震性や耐火性、防音性に優れています。また、鉄骨鉄筋コンクリート造は、より耐久性があり人気です。

オートロックやエレベーターなど充実した設備で入居者に安全や安心を提供して、周辺の物件と差別化して稼働率を高めることもできます。

魅力ある物件は、年数が経過しても賃料の下げ幅を小さくし、空室リスクを避けられ、安定した収入が見込めます。

不動産投資を始めるのであれば中層マンションの建築費を知っておこう

3階から5階建ての中層マンションは、手頃な広さの土地で建築できます。

アパートより建築費はかかりますが、骨組構造に鉄骨や鉄筋コンクリートを使用して階数を高くすれば部屋数を増やすことができ、住み心地の良さで高い家賃設定も可能です。耐用年数が長いので、長期的に安定した収入が得られます。

マンションの構造別の建築費を知れば、経営計画も立てやすくなります。将来の収入につながる不動産投資を始めましょう。