不動産投資で相続対策｜押さえておくべき7つのポイントと4つのリスク

2020 10.21この記事はPRを含みます

そもそも相続対策とは

相続対策とは、節税や納税金の確保、遺産分割などを行い、スムーズに資産を継承するための対策のことです。相続対策ができていないと、相続の際にトラブルが発生してしまうこともあります。そのため、相続対策を行っておくことは重要です。

その相続対策にはいろいろな方法があり、その中には不動産投資による相続対策も含まれています。

不動産投資は相続対策になるのか

不動産投資はよく相続対策として行われます。相続税の納税額は相続財産の評価額によって決まります。そのため、不動産投資によって評価額を下げることで、相続対策をすることができます。

特に、賃貸不動産への投資は評価額を引き下げる効果が大きく、不動産投資を行う際に借入を利用していれば、その負債額は評価額から差し引くこともできます。

不動産投資で相続対策する際のポイント7つ

不動産投資によって相続対策をすることはできます。ただし、やみくもに不動産投資を行っては、効果的な相続対策はできません。

そのため、不動産投資によって相続対策を行うのであれば、事前にポイントを押さえておくようにしましょう。

ポイント1：マンションを購入する

マンションを購入した場合、その建物や土地は全て自分が所有する物となるわけではありません。マンションの場合は専有部分が相続税の対象となります。

そのため、マンションを購入した場合は、マンション全体の評価に対して、専有部分の割合分が相続の課税評価額となります。

ポイント2：法人名義に変更する

相続税は相続する財産の評価によって納税額が決まります。そのため、もし個人で賃貸不動産を所有している場合は、その建物と賃貸による収入が資産の対象となってしまうため、相続税の課税対象となります。

しかし、個人ではなく法人名義にして、会社が所有していることにすれば、建物と賃貸による収入は法人のものとなります。そのため、相続税の課税対象から外れるため、相続対策になります。

ポイント3：土地を分割する

土地は分割することが可能とされており、これを分筆と言います。分ける土地が二面道路に接している場合は、片方のみが道路に接する宅地にすることで、一方が高い路線価で、もう一方は土地は低い方の路線価と分けることができます。

土地を分けることで、土地全体の価格を抑えることができるので、相続対策になるでしょう。

ポイント4：所有する土地に賃貸物件を建てる

賃貸不動産への投資は相続対策となります。もし、自用地に賃貸不動産を建てた場合、その土地は貸家建付地に変わります。自用地よりも貸家建付地にした方が評価を下げることができるので、納税額を下げることもできます。

また、地域によって変わる可能性がありますが、建物の評価は建築費用の50%ほどで、さらにその建物が賃貸物件の場合は借家権30%が控除されます。そのため、単純に現金や空き地を相続する場合よりも評価を下げることができます。

ポイント5：小規模宅地の特例を利用して評価額を下げる

分譲マンションを相続する場合、一定の面積までの部分については小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。

小規模宅地等の特例を利用すると、330平方メートルまでの課税評価額を80％減額することができます。そのため、大きな相続対策をすることができます。

ポイント6：新築を避ける

相続対策が目的の不動産投資であれば、物件が新築でも、中古でも、同様の効果が得られます。しかし、新築物件は当然ながら購入価格が高いです。また、新築物件でも購入されてしまえば中古物件となるため、物件としての価値が大きく下がってしまうことも多いです。

そのため、相続後の運用リスクを避けるのであれば、優良な立地条件で価格が変動しにくい中古物件を選んだ方が無難でしょう。

ポイント7：一軒家の投資は避ける

相続後の運用を考えて、長期間の利用が見込める一軒家への投資を検討する人もいます。長期利用してもらうことで、安定的に家賃収入が見込めます。しかし、マンションのように多くの人が利用するわけではないので、高い家賃収入は望めないことがあります。

また、部屋数や規模の大きさなどから、メンテナンスにかかる費用も大きく、維持と管理が大変です。さらに、進学や転勤などで急に空き家となるリスクもあります。

不動産投資の4つのリスク

相続対策として、不動産投資をうまく活用すれば得られるメリットは多くあります。しかし、不動産投資はあくまでも投資となるため、やはりリスクはあります。

そのため、相続対策であったとしても、事前に不動産投資に対するリスクを把握して、備えておく必要があります。

リスク1：物件の消失

建物はしっかりメンテナンスをしていても、地震や火災などによる被害で物件が消失してしまうというリスクがあります。

このようなリスクを避けるために地震保険や火災保険に加入にしていても、被害により居住者が集まらなかったり、修繕に時間がかかったりなどするため、その間は収入が途絶えてしまうこともあります。

また、保険費用だけで修繕ができなかったり、保険の払い渋りなどによって投資の継続が困難になることもあります。

リスク2：借り手・買い手がつかず収入にならない

不動産投資を行う場合に、必ず把握しおくべきリスクが借り手や買い手が見つからず、安定的に収入が得られないということがあります。

収入が得られなくても、不動産を所有していれば維持費はかかります。また、借入をしている場合は毎月その返済もあります。そのため、借り手や買い手が見つけやすい良物件を選んで投資する必要があります。

リスク3：入居者とのトラブル

不動産投資では入居者とのトラブルが起こった場合にも対応をする必要があります。よくある入居者トラブルの1つとして、家賃の滞納があります。

単に入金を忘れているだけであれば催促すれば、支払いをしてもらうことはできます。しかし、何ヶ月も家賃を滞納している入居者がいる場合、融資の返済計画に支障が出てしまう可能性があります。また、その取り立てにも費用や手間、時間がかかってしまいます。

リスク4：評価額が変わるリスク

不動産の相続の際にその納税率に大きく関わってくる固定資産税評価額は定期的に見直されています。そのため、今後の調整によっては、不動産投資によって得られる相続対策としてのメリットが減ってしまう可能性もあります。

そのため、評価額が変わるリスクと、相続対策を行う際の評価額の状況や動向は必ず確認しておきましょう。

相続対策と共に長期的に資産を運用しよう

相続対策をしておくことで、スムーズな相続ができたり、節税ができたりなどします。その相続対策には不動産投資を活用するものがあります。

不動産投資で相続対策をすれば、相続後も長期的な資産の運用が可能です。うまく不動産投資を活用して、相続対策とその後の運用の両面でメリットを得ましょう。