自宅を売却する際のプロセス11個｜自宅を高く売却するポイントや不動産会社を選ぶコツを紹介
2023 11.22この記事はPRを含みます
自宅を売却するには？
「家を売りたい」あるいは「住み替えをしたい」ときは、どうすればよいのでしょうか。自宅の売却は、何度も経験することではないため、不安な方も多いでしょう。
自宅を売却する前に、おおまかな流れを知っておくことが大切です。大きくは「相場を調べる」「購入してくれる人を探す（不動産会社に依頼）」「購入者が見つかれば価格交渉し契約する」といった流れになります。
また、相続したケース・遠方にあるケース・住宅ローンが残っているケースも考えられます。それぞれのケースについて解説していきます。
相続物件の売却をする場合
実家を相続した場合、どのように売却すればよいのでしょうか。実家の名義をそのまま放置しておくと、維持管理の手間だけではなく、固定資産税も払い続けることになります。
相続した家を売却するためには相続登記をしなければなりません。相続登記とは、実家の名義を前任者から相続人へ変更する手続きを指します。実家の取引をおこなうためには、まず相続人の名義を変更する必要があります。
遠方の物件を売却する場合
遠方の物件を売却する場合は、不動産会社選びに注意してください。物件近くの不動産会社が良いのか、あるいは自宅近くの不動産会社が良いのか迷うのではないでしょうか。
不動産会社を選ぶときは、物件の地域情報に詳しい不動産会社に任せた方が良いでしょう。現在は、不動産会社とメールや写真でやり取りすることも可能です。現地に行かなくても、事前にどのようにやり取りをするのか相談しておけば安心です。
住宅ローンを完済していない場合
住宅ローンが残っている自宅を売るためには、住宅ローンに設定されている抵当権を抹消する必要があります。
自己資金があれば、住宅ローンを完済し抵当権を抹消することが可能です。自己資金がない方は住み替えローンを利用する方法があります。
住み替えローンとは、旧居を売却して新居を購入するときに利用できるローンです。新居の購入資金に、旧居の住宅ローンの残債を上乗せして借りられます。ただし、返済額が増える可能性があるため、しっかりと資金計画を立てる必要があります。
自宅の主な売却方法
不動産会社に自宅の売却を依頼する前に、仲介と買取の違いについて確認しておきましょう。買取とは、不動産会社に物件を買い取ってもらうことを指します。一方、仲介は不動産会社に物件の買い手を探してもらうことです。
買取のメリットは主に2つあげられます。1つは買い手を探す必要がないことです。もう1つは金額面で問題なければすぐに売却できることです。ただし、相場よりも低い金額で買い取られる可能性があります。
仲介のメリットは、買取金額よりも高い金額で売れる可能性がある点です。しかし、なかなか買い手が見つからず時間がかかるケースもあります。また、仲介手数料も発生します。
買取と仲介、それぞれのメリットとデメリットをしっかり理解した上で決めるようにしましょう。
不動産会社との売買契約
不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約を「媒介契約」と言います。「媒介契約」は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類に分かれています。
「一般媒介」は複数の不動産会社と契約できます。また、自力で見つけた買い手と直接取引することも可能です。多くの不動産会社に依頼できるため、買い手が早く見つかる可能性があります。ただし、業務報告が任意のため販売活動が見えにくいデメリットがあります。
「専任媒介」と「専属専任媒介」は、不動産会社1社しか契約できません。ただし、「専任媒介」は自力で見つけた買い手と直接取引が可能です。一方、「専属専任媒介」は自力で見つけた買い手と直接取引できないため、注意してください。
「専任媒介」と「専属専任媒介」は共に業務報告義務があるため、販売活動が把握しやすいメリットがあります。また、不動産会社も力を入れて販売する可能性もあります。しかし、「一般媒介」に比べて自由度が低く、無理な値引きにつながる可能性もあるため注意が必要です。
自宅を売却する際のプロセス11個
自宅を売却する前に、おおまかな流れ（プロセス）を理解しておきましょう。売却のプロセスを理解しておけば、行動がしやすくなります。
今回は、自宅売却のプロセスを11項目に分けて解説します。
自宅売却のプロセス1：現時点での相場を確認する
自宅の売却を検討する前に、現時点での相場を確認してください。自宅の相場を調べる方法は、大きく分けて2つあります。1つは国土交通省の「不動産取引価格交渉情報検索」で調べる方法です。もう1つは物件情報を掲載している情報サイトで検索する方法です。
自宅の売却価格がどの程度なのか、事前に知っておくことは大切です。また、今後の資金計画を立てられます。
自宅売却のプロセス2：不動産会社を選ぶ
不動産会社の探し方は、主に3つの方法があります。1つ目は「近所の不動産会社から探す方法」です。2つ目は「広告等で見た不動産会社に問い合わせる方法」です。3つ目は「インターネットの一括査定サイトを利用する方法」になります。
また、不動産会社を選ぶときは、信頼して任せられるかどうかも大切なポイントです。大手不動産会社の場合は実績が豊富で安心できるでしょう。一方、地元の不動産会社は地域の情報に詳しいという強みがあります。
不動産会社を選ぶとき、親身になって話を聞いてくれるか、アドバイスが適切か、該当エリアの売却実績が豊富か、といったポイントを参考にしましょう。
自宅売却のプロセス3：自宅の査定を行う
自宅にどれくらいの価値があるのか、不動産会社に査定をしてもらいましょう。プロである不動産会社に査定をしてもらうことで、自宅の価値を知ることができます。
また、査定をしてもらうことで、不動産会社との付き合いを始められます。自宅の査定価格に関して多くの意見を聞くために、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。
自宅売却のプロセス4：媒介契約を交わす
自宅売却を依頼したい不動産会社が決定したら、媒介契約を交わします。媒介契約の種類は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」と3つあります。どの種類を選ぶかは、あなたが希望する売却方法をもとに考えましょう。
自宅売却のプロセス5：販売価格の決定をする
自宅をいくらで販売するのか、販売価格を決めましょう。販売価格は、これからの販売活動に影響を与えます。希望価格だけではなく、不動産会社の査定価格・周辺地域の売却事例・市場の動向や相場をベースに販売価格を考えましょう。
自宅売却のプロセス6：購入に向けての内覧をする
自宅の良さをアピールするために、検討者向けに内覧をします。物件の購入を検討している人に、自宅の魅力を伝えることは大切です。
内覧をするときは、「室内の整理整頓」「庭やベランダをきれいにする」「水回りなどの掃除をする」「室内を明るく見せる」「生活臭がこもらないよう換気をする」といったことをしておきましょう。
自宅売却のプロセス7：購入者が現れない場合の価格見直し
自宅売却で購入者が現れない場合、販売価格を見直す必要があります。もし、売主の希望を優先した販売価格ならば、相場と比較して適切かどうか確認しておきましょう。
不動産市場は日々変化しています。販売価格が、現在の時期や状況に対して適切か判断することも大切です。ただし、販売価格の値下げは最終手段になります。不動産会社に相談しながら、販売価格を見直してください。
自宅売却のプロセス8：購入希望者との条件交渉をする
自宅売却時、購入希望者と条件交渉するとき、どのような心構えを持つかも重要です。具体的な心構えとしては「価格交渉は普通のこと」「売主が下手に出る必要はない」「売りたいスタンスで交渉しない」といった点があげられます。
購入希望者との条件交渉は、価格だけではなく引き渡し条件もあるので注意が必要です。例えば、室内にある照明やカーテンなども付けたまま販売するのかといった内容まで交渉するケースがあります。
自宅売却のプロセス9：売買契約をする
自宅の売買条件が合意できれば、買主と売買契約を交わします。不動産会社に依頼している場合は、契約を全て任せられるため安心して進めることが可能です。ただし、仲介手数料が発生するので注意してください。
個人間の売買は仲介手数料が発生しないメリットがあります。しかし、瑕疵担保責任の取り決めが難しかったり、住宅ローンが組みづらかったりとリスクも多いため注意が必要です。
自宅売却のプロセス10：自宅の引き渡しを行う
自宅の売却が決まったら、買主と売買契約を結びます。売買契約後に代金を受領したら、自宅を引き渡します。
自宅を引き渡すとき、所有権の移転や抵当権の抹消など、登記申請をおこなってください。具体的な手続き内容は不動産会社に確認しておきましょう。
また、買主へ鍵を渡す前に住宅設備の資料や建築確認書類があれば、引き渡し時に渡せるよう用意しておきましょう。公共料金の支払いがあれば精算しておきます。
自宅売却のプロセス11：確定申告をする
自宅を売却した後、譲渡益（利益）が発生した場合は確定申告が必要です。条件を満たせば、確定申告によって所得税が安くなる特例もあります。確定申告は大切な手続きのため、具体的な内容や方法をしっかり調べておきましょう。
通常、不動産会社から特例など、お得な情報をアドバイスしてくれます。不動産会社を選ぶとき、このようなアドバイスも丁寧に説明してくれるかどうかも大切なポイントです。
自宅を高く売却するポイント8つ
自宅を売却するとき、できる限り高い金額で売りたいと考える方も多いでしょう。ここでは、自宅を高く売却するポイントを8つ紹介しますので、参考にしてみてください。
自宅を高く売却するポイント1：売却に必要な情報入手を怠らない
自宅を高く売却するためには、売却に必要な情報を常に入手するように心がけましょう。不動産のことはよく分からないため、不動産会社に任せてばかりでは良い結果を得られない可能性があります。
不動産の動向は絶えず変化しています。売却に必要な情報を取り入れ、どうすれば自宅を高く売却できるか主体的に動く姿勢が大切です。
自宅を高く売却するポイント2：不動産会社の実績を確認する
自宅を高く売却するために、不動産会社の実績を確認することも大切です。不動産会社の実績を確認する方法として「免許番号と行政処分歴の確認」「売却専門の会社かどうか確認」があげられます。
不動産会社を調べるとき、免許番号と行政処分歴を確認しておきましょう。不動産売買をするためには宅地建物取引業の免許が必要です。会社のホームページやパンフレット等で確認できます。行政処分情報は国土交通省のサイトで見ることが可能です。
売却専門の会社かどうかは、ホームページ等で調べられます。現在扱っている物件情報やエリアも掲載しているため参考にしましょう。
自宅を高く売却するポイント3：適正な価格を設定する
自宅の販売価格は適正な価格で設定しましょう。できる限り高い値段で売りたいと考える人も多いでしょうが、相場よりも高額な価格にしてしまうと、問合せも少なく売れるまでに時間がかかってしまいます。
販売価格を決めるときは複数の不動産会社に査定しもらい、相場を知っておきましょう。また、不動産会社は物件情報を把握しているので、具体的なアドバイスをもらいながら販売価格を決めましょう。
自宅を高く売却するポイント4：適切な売却時期を見極める
自宅を高く売却するポイントに「適切な時期に自宅を売る」があげられます。地域によっては、売却物件が多い時期、あるいは少ない時期があります。
購入希望者の中には、3月までにこの学区に移り住みたいという希望を持っている人もいます。希望者が多ければ、相場よりも高い価格で売れる可能性もあるでしょう。
自宅を高く売却するポイント5：傷んだ場所をリフォームする
自宅の価値を高くするためには、傷んだ場所をリフォームすることもポイントです。例えば、買主がすぐに入居したい場合、リフォーム済みの物件が好まれるでしょう。一方、自由にリフォームしたいと希望している買主もいるので注意が必要です。
リフォームは水回りや建具の取り替えなど、一部のものから大規模なものまであります。不動産会社に相談しながら進めることが大切です。
自宅を高く売却するポイント6：目につく場所をクリーニングする
購入検討者に対して自宅を良く見せるために、ホームクリーニングすることも大切です。特にシンクやトイレ、洗面所やバスルームなどの水回りはきれいに清掃しておきましょう。
また、室内を明るく清潔に見せるために、窓や網戸の掃除・室内の整理整頓もしてください。多くの人はきれいな家に住みたいと思っているでしょう。たとえ、築年数が経っていても自宅をきれいにしておくことが大切です。
自宅を高く売却するポイント7：室内を演出する
室内を演出する方法に「ホームステージング」があります。「ホームステージング」とは、インテリアや家具などをセッティングすることで、室内をモデルルームのように演出する方法です。
室内をコーディネートすることで、自宅の魅力を引き出します。また、内覧者数や印象のアップにつなげることも可能です。
自宅を高く売却するポイント8：購入検討者への接し方に注意する
自宅を高く売却するためには、購入検討者への接し方にも注意してください。購入検討者は自宅だけではなく、売主の雰囲気もよく見ています。
内覧時には、身だしなみを整えて対応しましょう。見学者からの質問には丁寧に回答するよう心がけ、周辺環境や商業施設、医療機関など、生活情報を伝えることもポイントです。
購入検討者の案内は不動産会社の営業担当者が対応します。しかし、具体的な案内や流れについては事前に打ち合わせをしておきましょう。
自宅を売却する際に不動産会社を選ぶコツ4つ
不動産会社を選ぶコツを4つ紹介します。
自宅を売却するときは、販売実績が豊富で信頼できる不動産会社に依頼したいものです。不動産会社を選ぶ4つのコツについて解説しますので、参考にしてみてください。
不動産会社を選ぶコツ1：不動産会社の得意分野を知る
不動産会社は取扱物件が賃貸中心か売買中心かで分かれています。また、マンションが得意な会社があれば、一戸建てが得意な会社もあります。
販売しようとしている物件の扱いが得意な不動産会社に依頼すれば、高く早く売却できる可能性が高くなるのです。不動産会社の得意分野を知るためには、複数の会社と話をし比較検討してください。
不動産会社を選ぶコツ2：相談のしやすさ
不動産会社を選ぶとき、売主の事情を親身になって聞いてくれるかどうかも大切なポイントになります。また、売主の希望をしっかりと聞いた上で、不動産のプロとして適切な情報を提供してくれるかどうかも重要です。
不動産会社を選ぶコツ3：査定額のみで判断しない
不動産会社を決めるとき、査定額だけで判断しないようにしましょう。複数の不動産会社に相談したり、査定を出したりしてもらいながら適切な会社を探しましょう。
例えば、不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社へ一斉に査定を依頼できます。査定を依頼することで、各不動産会社の傾向を知ることが可能となり、どの不動産会社に依頼するか絞り込めるでしょう。
不動産会社を選ぶコツ4：複数の会社に相談をする
不動産会社を選ぶとき、複数の会社に相談しましょう。複数の不動産会社と話をしたり、物件の査定をしてもらったりする中で、自分に合った適切な会社を選びましょう。
不動産会社を選ぶポイントに「親身に話しを聞いてくれる」「売却査定額が適性で、適切なアドバイスを提供してくれる」「売却実績が豊富」といった項目があげられます。
また、複数の不動産会社に査定を依頼したい場合、不動産一括査定サイトを利用する方法もあります。
自宅を売却する際の注意点
自宅を売却する際の注意点として費用の発生があげられます。売却時にどれくらいの費用が必要で、資金をどの程度準備するべきか確認しておきましょう。
不動産会社に依頼して売却した場合、仲介手数料が発生します。また、売却によって利益を得た場合は税金もかかります。その他の費用として、抵当権抹消費用やローン一括返済のための手数料、印紙税などがあげられます。
自宅売却に関する注意点を自分でピックアップすることも大切ですが、プロである不動産会社に相談することも重要です。
自宅を売却する流れを知ろう！
自宅を売却する前に、売却の流れを理解しておきましょう。
自宅の売却を初めて経験する人も多いため、戸惑う方も多いでしょう。自宅売却のプロセスを知り、関連知識や手続き方法を確認することが大切です。信頼できる不動産会社に相談しながら、自宅売却を適切に進めていきましょう。
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