不動産が下落するとされる理由5つを紹介！不動産の価値を守るコツとは

2020 06.4この記事はPRを含みます

不動産の2019年問題とは

不動産の2019年問題というものがここ数年、話題になっています。これは、2019年を境にして、不動産の価格の上昇が終わり、下落していくという問題です。

東京都心を中心に2019年、不動産価格が下落する要因が同時に複数、発生してしまうと予想されたためです。2019年は不動産市場にとって大きな転換期を迎えてしまいます。

不動産を所有している人は下落する前に売りたいと考える人も多いでしょう。

その他の〇〇年問題

不動産市場で価格の下落などのリスクや問題が発生することが予想されるのは、2019年だけではありません。

2019年以外にも何らかの問題が発生することが〇〇年問題として予想されています。

ここからは、2019年問題以外に予想されている〇〇年問題について解説していきます。

2022年問題

2022年問題というものもあります。

1991年から生産緑地に指定された農地に建物を立てるなどの営農以外の行為が制限されるようになり、指定を受けてから30年を経過するまでは買取りの申請や売りに出すことはできなくなりました。その代わりに税の軽減など優遇措置が取られようになりました。

その30年という期限が迫り、2022年には売りに出されるのうちが増え宅地化され、不動産価格が下落すると予測されています。

2023年問題

2022年問題の後に訪れるのが2023年問題です。人口の減少は現在も問題になっていますが、世帯数そのものが今後減少するといわれています。

当初は日本の世帯数は2019年をピークに減少に転じて行くといわれていましたが、最新の調査では2023年にピークを迎え、世帯数が減るという予測がたてられています。

当然のことですが世帯数が減れば、住宅需要も減ることになるので過剰供給になり、不動産と言われています。

2025年問題

そして訪れるのが、2025年問題です。2025年には、200万人いると言われる第一次ベビーブームで生まれた団塊の世代が後期高齢者になります。

働き手が減るだけでなく、相続が大量に発生し、不動産の売却が増加すると言われています。売却が増えれば供給過多になり、値崩れが起きることになります。

高齢化が進めば公共施設の統廃合が進み、売れなくなる前に売ろうとする人も増えるので、不動産価格が下がると言われています。

不動産が下落するとされる理由7つ

不動産の価格は今よりも下がることは間違いないことです。しかし今の不動産の価格は高すぎると言われているので、今よりも価格が下がるといっても適正な価格に戻るというだけです。

今まではさまざまな要因が重なって不動産価格に影響し高くなってしまっていただけで、それらがなくなることで下落していくといわれています。

ここからは、不動産が下落するとされる理由をみていきます。

不動産が下落するとされる理由1：所有期間で税率が異なる

不動産価格が下落するとされる理由としては、「税金」があります。

譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合の短期譲渡所得と5年を超える場合の長期譲渡所得では、かかってくる所得税と住民税が2倍も違ってきます。

東京オリンピックでの需要を見越して不動産を購入した投資家たちが長期譲渡所得の条件をクリアして売却しだすのが2019年と言われ、一気に売却することで価格が下落すると言われています。

不動産が下落するとされる理由2：消費税の増税

2019年は消費税が増税される年です。増税幅は前回よりも小さいですが、そもそも不動産価格は高いので、増税前に不動産を買おうとする人が増え、不動産の需要が増加してしまいます。需要が増加すれば不動産価格も上昇することになります。

増税後には不動産の購入を渋る傾向になるため供給が需要を上まわり、値崩れにつながってしまいます。

増税も不動産価格が下落する理由でしょう。

不動産が下落するとされる理由3：出生率の減少

子育て世帯に優しい街づくりをしている地域では、出生率が改善されているところもありますがそれは一部の地域に限ったことで、出生率が減少し続けている地域の方が多くあります。

出生率が減少すれば当然、人口が減り、世帯数も減少していくことになります。不動産の需要が減るということになりますので、不動産価格が下落することになります。

不動産が下落するとされる理由4：高齢化

日本はすでに高齢化社会ですが、2025年には日本人の3割が高齢者になると言われています。高齢化により相続が大量に発生することが予想され、住む人を失った不動産や活用されて以内不動産の売却が一気に進み、不動産価格が下落すると言われています。

また現役世代には税負担や社会保障負担が重くのしかかることになり、投資にまで手が回らなくなることも考えられ、価格に影響してしまいます。

不動産が下落するとされる理由5：五輪特需の終了

2013年にオリンピックの開催が東京に決定されて以降、東京周辺地域への期待値が上がり、不動産価格が上昇しました。日本だけでなく世界中の投資家から注目されるようになり、不動産への投資が盛んにおこなわれるようになりました。

過去のオリンピックでは、オリンピック開催決定で上昇した不動産の価格は、オリンピック開催の前年程度をピークに下降傾向にあり、東京でも同じ現象が起こると言われています。

不動産が下落するとされる理由6：人の不安

不動産価格が下落する理由として、人々の不安も挙げることができます。

巷で不動産価格が下落すると言われているため、早く売らなくては損をしてしまうと不安を抱く人が多くいます。不安が煽られ不動産価格が下落してしまう前に売って利益を確保しようとする心理が働き、売却が進むことになります。

売却が増えれば当然のことながら、価格が下落してしまうことになります。

不動産が下落するとされる理由7：株価のピークがすぎる

不動産の価格は株価にも影響を受けると言われています。株価がピークをすぎると、それから遅れること半年から1年ほどで不動産の価格も下がりはじめます。

株価はここ数年上昇を続け、バブル期以来の高値水準まで達しています。上がるところまで上がりきったと判断され、どこで下がるのか、そのタイミングが注目され警戒されています。

株価のピークがすぎることで、不動産の価格が下落しはじめることは覚えておきたいです。

過去の価格暴落の原因

どんなものでも価格が上がり続けるということはなく、上昇と下落を繰り返しています。不動産価格も例外ではなく、価格が上昇を続けていても、下落（暴落）するということがありました。

不動産価格が暴落することは原因がなく起きることはありません。では何が原因で過去に不動産価格が暴落したのでしょう。

ここからは、過去の価格暴落の原因についてみていきます。

1：想定外の出来事

過去の価格暴落の原因として、想定外の出来事が挙げられます。2000年代に起きたミニバブルはリーマンショックという想定外の出来事で、終わりを迎えることになりました。

これが起きるであろうと想定できることに対しては、ある程度対策を取ることができるので、パニックに陥ることはありません。

ですが想定外の出来事に対しては備えることができず、パニックに陥り価格の暴落に拍車をかけることになります。

2：不動産とは関係ない出来事

過去の不動産価格の暴落は不動産とは関係ない出来事がきっかけで起こっています。

1990年代初頭に起こったバブルでは、あまりにも加熱したバブルを鎮静化させようと、金融引き締めが行われました。バブルを鎮静化させることができたのは確かだが、不動産価格が上がり続けるという神話は崩壊し、暴落していくことになりました。

一見、不動産には関係ない政策だが不動産にも影響してしまうことになりました。

価値が下落しにくい不動産とは

不動産価格を下落させる要因はほとんどが自分たちではどうすることもできないものです。しかし、まわりの不動産が下落していても、下落幅が小さい、下落しにくい不動産というものも存在しています。できるだけ価値が下落しにくい不動産を選んで購入したいです。

ここからは、価値が下落しにくい不動産の特徴についてみていきましょう。

間取りが使いやすい

部屋の間取りが使いやすいかということは、不動産価格を守るために重要なことです。誰もが使いやすい間取りであれば、値下げすることなく売却することができます。

しかし、極端に自分の好みに合わせた変更をしてしまっていると値段が同条件のものよりも、売れにくい傾向にあります。

オプションを追加した場合には、より使いやすいオプションであれば受け入れられやすいといえます。

好立地

価格が下落しにくい不動産は、好立地のエリアです。

治安がいい、閑静な住宅街、子育てしやすい環境などブランド力がある好立地のエリアであれば、資産価値は下がりにくい傾向にあります。

また新しく駅ができた、道路ができたなど周辺環境がプラスになれば、資産価値がそれまでよりもアップすることになります。

今はもちろんこれからの周辺地域の開発状況を調べておくと、資産価値が上がるかを判断できます。

交通の便がよい

交通の便がよいということは、資産価値に大きく影響します。

最寄りの駅まで徒歩10分以内で、急行が停車するような駅、複数沿線が交わる駅、ターミナル駅などのエリアであれば、資産価値を何年も維持することができ、価格が下落しにくい傾向にあります。特に駅直結のマンションであれば、資産価値はほとんど落ちません。

賃貸経営を考える場合には交通の便がいいというだけで借り手が付くこともあります。

投資家が不動産の下落に対してできること

立地がよく、交通の便もよく、使いやすい間取りの不動産はなかなかないですし、価値が下落しにくい不動産に当てはまらない不動産を所有している人は価格の下落に対してどう対処したらいいのでしょう。

ここからは、投資家が不動産の下落に対してできることを紹介していきます。

1：状況を見て早めに売却をする

下落し続ける不動産を持ち続けるということは得策ではありません。持ち続けることでどんどん損をしていくことが考えられるのであれば、状況を見て早めに売却することも考える必要があります。

早めに売ることで少しでも利益を確保することができるので、今後好転することが考えられないのであれば早めに行動しましょう。

2：少しずつ売却の準備をする

売却することを決めても、すぐに売却できるとは限りません。売却希望者が運よくすぐに現れても売買契約を結んで、そこから実際に不動産を引き渡すまでには、さらに時間がかかります。

少しでも売却したいという気持ちを持ったのなら、相場を知ることから売却の準備を少しずつはじめておくことをおすすめします。

不動産が下落するかを見極め資産を守ろう

思いもよらないことで不動産価格は下落しますし、よほど好条件がそろう不動産でなければ、資産価値を維持し不動産価格の下落を抑えることはできません。

できるだけ早く不動産が下落するかどうかを見極め資産を守れるようにしたいです。