物件の積算価格の算出手順3つ｜土地の積算価格を算出する際の注意点

2020 06.4この記事はPRを含みます

積算価格とは

積算価格とは、土地、建物のそれぞれの現在の価格を査定して算出される価値のことです。例えば家を販売する時、購入する時には、「価格」が必要になります。

その価格は、この積算価格を参考にしてつけられることもあるでしょう。ポイントは、土地の価格、建物の価格を別々に算出し、合算しているということです。積算価格は建物を再建する時など、様々な場面で考慮される価格でしょう。

物件の積算価格

物件の積算価格は、土地の積算価格、建物の積算価格を足した合計価格のことです。積算価格は、金融機関の多くが融資額を決定する時にも参考にすることがあります。価値のある物件ほど積算価格は高くなるため、高く処分ができるでしょう。

積算価格が高ければ、それを担保にして高い金額を融資してもらえる可能性が高くなり、不動産投資をするにしても有利になるでしょう。

土地の積算価格

土地の積算価格の計算方法について見ていきましょう。土地の現在積算価格は、相続税路線価、公示価格を基に計算されています。これらの数値は毎年更新されているため、きちんと最新版の金額を求めることができるでしょう。

土地の積算価格は、路線価×面積で計算することができます。同じように公示価格を利用すると、土地の現在積算価格を求めることもできます。

建物の積算価格

建物の積算価格を計算する方法も見てみましょう。建物の積算価格は、該当する建物を再構築する際にかかる金額（再調達価格）に、築年数を考慮した残存価値をかけて計算します。

この、該当する建物を再構築する際にかかる金額というのは、金融機関ごとに定められた建築価格に、建築面積を乗じたもののことです。築年数に応じた残存価値というのは、法定耐用年数を参考にして求められるもののことです。

積算価格と収益価格の違い

積算価格と似た言葉に、収益価格という言葉があります。収益価格とは、将来的な純収益を予測し、現在の価値を参考にして試算される不動産価格のことを指します。

収益価格は、将来的に生み出される純利益や、現在の価格を参考にして算出される試算価格です。積算価格が費用面に着目した価格だったのに対し、収益価格は収益性に注目しており、投資をする際に参考になる価格と言えるでしょう。

積算価格の必要性

積算価格は本当に必要なのでしょうか。ややこしい数値がたくさん出てくる上に、種類もたくさんあります。しかし、積算価格は投資や融資を考える上で必要な数値です。

積算価格の必要性を考えることは、積算価格がどうなっていると良くて、どうなっていると注意が必要なのかを知ることにもつながるでしょう。積算価格の必要性を考える上で、それぞれのポイントをご紹介します。

物件の購入金額が妥当か判断できる

まずは積算価格を知ることによって、物件の購入金額が妥当かどうかを考えることができます。物件の購入金額と、物件の積算価格とは似て非なるものなので、気をつけましょう。

積算価格が安いのに購入金額が高かったり、逆に積算価格がとても高いのに物件の購入金額が安かったりする場合も注意が必要です。積算価格には土地の価格が深く関わっているので、上物だけで判断してしまうのを防ぐことができます。

物件の売却金額が妥当か判断できる

積算価格を知ることで、物件の売却価格が妥当かどうかを判断することができます。物件を売却する時にも、積算価格の計算が役に立つでしょう。

古い建物が安く、新しい物件が高く売れるのは、建物の積算価格に法定耐用年数から考えた現存価値の要素が組み込まれているからです。土地の価格も含んで計算されているため、妥当かどうかの判断を下すことができます。

物件の積算価格の算出手順3つ

物件の積算価格の算出手順は3段階に分かれています。最初に土地の積算価格を計算し、次に建物の積算価格を計算し、最後にその2つを合算します。

最後は合算するだけですが、それぞれの積算価格を計算する際には注意が必要です。地価や耐用年数などの数値を正しく使わないと、正確な積算価格を計算することができません。以下に紹介する計算手順をきちんと把握しましょう。

積算価格の算出手順1：土地の積算価格を計算する

それでは実際に、土地の積算価格を計算してみましょう。土地の積算価格は、路線価や基準地価などの数値に、対象の土地の面積をかけて計算します。ここで注意が必要なのは、基準となる数値が3種類あるということです。

1つ目は公示価格、2つ目は基準地価、3つ目は相続税路線価です。それぞれ発表しているところが違うので、計算を始める前に確認しておきましょう。

公示地価の計算方法

まずは、公示価格での土地の積算価格を計算してみましょう。公示価格とは、国土交通省が毎年発表する、1月1日時点での土地の価格のことを言います。

この価格は、複数の不動産鑑定士が行う評価を基に判定されます。土地の積算価格を計算する時は、まずは公示地価を基にした数値で計算をすると良いでしょう。対象の土地の公示価格に土地面積をかけると、土地の積算価格が算出されます。

基準地価の計算方法

次に、基準地価を用いて土地の積算価格を計算してみましょう。基準地価とは、各都道府県知事が公表する土地の価格です。公示価格との違いは、基準地価は7月1日時点での価格であるということです。

公表される時期が違うため、タイミング次第では最近の動向が反映している価格といえるでしょう。どちらも信頼できる土地の価格情報です。

路線価の計算方法

最後に、路線価を用いて土地の積算価格を計算してみましょう。路線価とは、国税庁が担当している、土地の評価価格のことを指します。

国税庁が公開している路線価は、相続税路線価というものです。公示価格からは少し下げた価格で評価されており、一般的に相続税路線価は公示価格の80％と言われています。

積算価格の算出手順2：建物の積算価格を計算する

土地の積算価格を計算した後は、建物の積算価格を計算しましょう。これらを合算することで物件の積算価格を算出できます。

建物の積算価格は、対象の建物を再建した時の金額（再調達価格）×延べ床面積×（残耐用年数÷耐用年数）で求めることができます。少し式が多いですが、全ての建物の面積はこの式で求めることができるので、ぜひ覚えておきましょう。

再調達価格の計算方法

それでは実際に、まず再調達価格から計算していきましょう。再調達価格とは、対象の建物を再び建て直す時（新築にする）にかかると予測される金額のことです。

建物の構造によって単価が決められており、一般的に鉄筋コンクリートが高く、木造と軽量鉄骨は安いでしょう。再調達価格は、構造による単価に建物の面積をかけて求めることができます。

耐用年数の計算方法

耐用年数とはその名の通り、建物を使うことができる年数のことです。こちらも構造によって数値が定められています。各耐用年数は、鉄筋コンクリートが47年、重量鉄骨が34年、木造が22年です。

建物の積算価格を計算するときは、残っている耐用年数を耐用年数で割るので、耐用年数が長い方が、高い価格がつきやすいことがわかります。なお、耐用年数を超えている場合は、価格をつけることができないでしょう。

積算価格の算出手順3：土地と建物の積算価格を合計

それでは最後に物件の積算価格を計算してみましょう。物件の積算価格は土地と建物の価格を合算して求めます。これは単純に足し算をするだけです。

逆に言えば、土地と建物の積算価格が間違っていると、正確な物件の価格が出てこないということになります。物件の積算価格は和で求めるため、耐用年数を超えて建物が無価値と判断されても、土地に価値があれば値段をつけることは可能になるでしょう。

土地の積算価格を算出する際の注意点

土地の積算価格を算出する際には、少し注意が必要です。土地の形や面している場所などによって、但し書きが存在する場合があります。日本はほとんどが山であり、真っ平でわかりやすい土地と言うのは案外少ないです。

しかし、平らで使いやすい土地とそうでない土地が、同じ計算方法で価格を算出するというのは不平等でしょう。そのために心得ておきたいお約束がいくつかあるため、ご紹介していきます。

算出する際の注意点：形状で計算方法が変化する

具体的には、対象の土地の形状によって計算方法が変化します。歪んでいたり長方形でない土地には値段が普通よりも低く付けられますが、逆に道路に面していたり、角っこに土地があると、普通よりも高い価格がつくこともあります。

いくつか例を挙げて説明をしていきましょう。

道路に面している場合

まずは、道路に面している場合です。対象の土地が道路に面している場合、土地の計算方法に注意が必要です。具体的には対象の土地の両サイドが道路に面している場合、価格が高い方を採用して計算しましょう。

道路によって値段は変わってきます。両サイドに道路がある場合は2通りの価格が出てくるでしょう。そういった時のために、高い方を採用するというルールが存在します。金額を見る際はそのことを念頭に置いておくと良いでしょう。

角地の場合

次に注意が必要なのは、対象の土地が角地だった場合です。対象の土地が角地だった場合、約1割増の値段がつきます。角地は土地の中でも、より価値が高いと言われています。

さらに角地ということは、土地の両面、あるいは三面、四面が道路ということもあるでしょう。その面している道路で値段が高いところを採用した上で、そこから約1割増しの価格がつけられます。角地には高い価値があるといえるでしょう。

旗竿地の形の場合

今度は逆に、土地の価格が下がる場合もあります。対象の土地が旗竿地の場合、土地の値段は約3割引いて評価されることになるでしょう。旗竿地とは別名で敷延とも呼ばれますが、その名の通り側の形をしているような土地のことを指します。

旗竿地は入口の敷地が狭いため、例えば車を止める際などに不便が出てきます。その分買う際は安く済むので、利用者の求めるものによっては、魅力的な土地とも言えるでしょう。

積算価格を計算してみよう

積算価格の意味やその計算方法、実際に計算する時の注意点についてみてきました。積算価格は、家を購入する時も、売却する時も非常に重要な数値です。

対象の土地が角地や旗竿地の時には価格が変化するため、相場と価格が違う場合はそのルールが適用されているかを見分けることも大切です。家や土地の売買は決して安くはない金額が動きます。注意深く観察し、正しい知識を持って取引をしましょう。