賃貸併用住宅を住宅ローンで建てる投資法｜7つの特徴について解説

2020 10.21この記事はPRを含みます

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅とは所有している土地の価値を活かして、戸建て住宅の一部に賃貸住宅をプラスした住宅のことを指します。

賃貸併用住宅は住宅ローンの返済に不安のある若年層や、子供が独り立ちして部屋が余ってしまっている高齢者世帯の住居の建て替えで選ばれるようになってきています。

賃貸併用住宅は賃貸収入や税制面のメリットがある一方で、管理面などでのデメリットもあるので慎重に検討していく必要があります。

自宅の一部が賃貸

賃貸併用住宅は自宅の一部を賃貸住宅として貸し出すので、自宅の土地だけで賃貸収入を得ることができます。

本業での収入やリタイア後の年金収入は生活費にあて、賃貸収入は住宅ローンの返済や住宅の修繕費として使うことができるので、賃貸併用住宅は住宅を持つことの負担を軽減する効果が高いです。

賃貸併用住宅は所有している土地が利便性の高い場所であればあるほど、賃貸住宅に人気が出るのでメリットが大きくなります。

賃貸併用住宅と住宅ローン

賃貸併用住宅では各金融機関が設定する条件を満たせば賃貸住宅の要素があっても住宅ローンを組むことができます。住宅ローンを利用できる条件は自宅部分の床面積が50％以上という金融機関が多いです。

賃貸住宅を建てるときに使われるアパートローンの金利が1～3％であるのに対して、住宅ローンの金利は1％を下回るものも多くあり、長期間返済を続けていくローンではどちらを利用するかによって総支払額が大きく変わります。

賃貸併用住宅の7つの特徴

賃貸併用型住宅にはローンや税制面でのメリットが多くある一方で、自宅の一部を賃貸住宅として貸すことで発生するデメリットもあります。賃貸併用住宅を建てるときにはデメリットも考慮して時間をかけて検討を進めていくことが大切です。

ここからは賃貸併用型住宅の特徴を7つ紹介していきます。賃貸併用型住宅について興味のある人は、ぜひ確認してみてください。

賃貸併用住宅の特徴1：住宅ローンが組める

賃貸併用住宅の特徴の1つ目は住宅ローンが組めることです。住宅ローンを組むことができる条件は各金融機関によって違いますが、低金利の住宅ローンを利用しながら賃貸収入を得ることができるメリットはとても大きいです。

しかし賃貸併用住宅は必ず住宅ローンが組めるわけではなく、賃貸部分のみアパートローンを組まなければいけない場合もあるので、賃貸併用住宅を検討する際はローンを組む金融機関の条件を確認しましょう。

賃貸併用住宅の特徴2：家賃収入で自宅のローンを返済

賃貸併用住宅の特徴の2つ目は家賃収入で自宅ローンを返済できることです。家を建てようと思ったとき、家は大きな買い物で購入金額は数千万円になる場合がほとんどです。

数千万円のローンを組む経験は一生の中で住居購入以外にない人がほとんどなので、返済していくことに不安を感じる人は多いです。賃貸併用住宅は賃貸収入を住宅ローンの返済に充てられるのでローンを返済し続ける不安を軽減させることができます。

賃貸併用住宅の特徴3：固定資産税の節税が出来る

賃貸併用住宅の特徴の3つ目は固定資産税の節税ができることです。自宅の所有にかかる固定資産税には軽減措置があり、１戸あたり200㎡までは課税標準額が1/6に減額になり、所有する土地が200㎡を超えた部分は課税標準額が1/3に減額になります。

賃貸併用住宅の賃貸戸数が2戸、3戸と増えればさらに200㎡ずつ1/6の減額特例の対象になるので、賃貸併用住宅の賃貸の戸数が増えるほど固定資産税の節税になります。

賃貸併用住宅の特徴4：相続税の評価額を減らせる

賃貸併用住宅の特徴の4つ目は相続税の評価額を減らせることです。相続税は遺産額が基礎控除を超える場合に課税される税で、税制改革により平成27年1月から基礎控除分が従来よりも40％縮小になりました。

基礎控除が縮小になったことで、相続税対策について考える人が増えました。賃貸併用住宅を建てると賃貸部分は不動産の評価額が下がり相続をする際に節税になることで、より注目されるようになりました。

賃貸併用住宅の特徴5：オーナーと入居者の距離が近い

賃貸併用住宅の特徴の5つ目はオーナーと入居者の距離が近いことです。入居者との距離が近いため自分のもつ賃貸住宅に住む人のことが分かりやすく、賃貸部分で何かあったときに対応しやすいというメリットがあります。

しかしお互いの騒音や生活時間帯のズレによるトラブルが発生し生活の質が下がってしまう可能性もあるので、賃貸併用住宅を建てる際にはお互いのプライベートを守ることができるように工夫をする必要があります。

賃貸併用住宅の特徴6：自宅部分は収益性がない

賃貸併用住宅の特徴の6つ目は自宅部分には収益性がないことです。自宅部分には収益性がないため、賃貸部分に空室が出てしまうと賃貸併用住宅の自宅に住みながら収益を上げることができるメリットがなくなってしまいます。

賃貸併用住宅を建てるときには周辺情報をリサーチし、単身者向けのワンルームやファミリータイプの住宅などさまざまな部屋タイプの中からニーズが高いものを見極め賃貸部分を作っていくことが大切です。

賃貸併用住宅の特徴7：売却しにくい

賃貸併用住宅の特徴の7つ目は売却しにくいことです。賃貸併用住宅は賃貸機能があるものの自宅部分が住宅の50％以上で作られる場合が多いため、自宅だけ、賃貸だけが欲しいというニーズには応えられません。

そのため売却対象が賃貸併用住宅が欲しい人に限定されてしまい売却しにくい場合が多いです。将来的に売却をする可能性があるのであれば、賃貸部分でしっかりとした収益を上げることができる家を建てることが大切です。

アパートローンより住宅ローンがいい理由

賃貸併用住宅を建てる際にローンを組む場合、アパートローンか住宅ローンを利用します。一般的に賃貸併用住宅を建てるときには住宅ローンを利用したほうがいいと言われていますが、その理由がよく分からない人もいるのではないでしょうか。

ここからは賃貸併用住宅を建てる際にアパートローンより住宅ローンがいい理由を詳しくみていきます。

融資が受けられやすい

アパートローンより住宅ローンがいい理由の1つ目は融資が受けやすいことです。アパートローンは住宅ローンよりも融資条件が厳しく、収入や住居状況、物件の立地や収益性などを細かく確認されます。

アパートローンに対して住宅ローンは融資条件が緩いので、過去にカード支払いの大幅な遅延や借入金の返済の遅れが個人信用情報に記載されてしまっているなどの審査に落ちる理由がない限り、融資を受けられる可能性は高いです。

金利が低い

アパートローンより住宅ローンがいい理由の2つ目は金利が低いことです。アパートローンの一般的な金利が1～3％であるのに対して、住宅ローンの金利は1％を下回るものもあります。

長期間かけて返済するローンでは、金利が最終的な返済額に大きな影響を与えるので、金利が低い住宅ローンを利用することのメリットは大きいです。賃貸部分に住宅ローンが使えない場合でも、自宅部分だけは住宅ローンが使えないか確認をしましょう。

長期返済が可能

アパートローンより住宅ローンがいい理由の3つ目は長期返済が可能であることです。アパートローンは建物の法定耐用年数で決まることが多いため木造で22年、軽量鉄骨で27年が返済期間の目安となってきます。

ローンを組む人の年齢などによって違いはあるものの、住宅ローンであれば35年の長期返済が選択できる場合が多いです。毎月の支出を抑えながら住宅に住むことができるので、ローンが生活を圧迫する可能性が低いです。

住宅ローン控除がある

アパートローンより住宅ローンがいい理由の4つ目は住宅ローン控除があることです。アパートローンは住居用不動産を購入する際に使える住宅ローンにある住宅ローン控除のような税制優遇がありません。

住宅ローン控除は一定の条件を満たせば、年末ローン残高の1％の還付を10年間受けることができ、返済の負担軽減につながります。1％の還付といっても借入額が大きいと金額が大きくなるので大きな差になっていきます。

賃貸併用住宅のコツ

賃貸併用住宅を建てたいと思ったとき、まず何からはじめたらいいのか分からないという人は多いのではないでしょうか。

ここからは賃貸併用住宅を建てるときのコツを紹介していきます。賃貸併用住宅を建てるときのコツを知っておけば、自宅部分の住み心地がよく賃貸部分の収益性の高い賃貸併用住宅を建てることができるでしょう。

想定する顧客に合わせた設計

賃貸併用住宅のコツの1つ目は想定する顧客に合わせた設計をすることです。賃貸併用住宅の賃貸部分をどのような間取りにするかは、想定する顧客によって大きく変わってきます。

周辺環境をしっかりリサーチし、どのような層に向けた賃貸住宅を立てれば高い収益を上げることができるのかを確認し、想定する顧客に合わせた設計をしていくことで賃貸併用住宅を建てることのメリットが高まります。

工法にあったハウスメーカー選び

賃貸併用住宅のコツの2つ目は工法にあったハウスメーカーを選ぶことです。住宅を建てる際の工法にはさまざまな工法があり、選択する工法によって建物のイメージやコストなど多くの部分に差が出てきます。

工法についての知識がない場合は一度専門家に相談し、自分の建てたい賃貸併用住宅にあった工法を選んだあと、工法にあったハウスメーカーを選ぶことで、自分のイメージ通りの賃貸併用住宅を建てやすくなります。

幅広い設計プランをハウスメーカーから取り寄せる

賃貸併用住宅のコツの3つ目は幅広い設計プランをハウスメーカーから取り寄せることです。ハウスメーカーにはそれぞれ得意分野があり、自社が得意とする工法を用いた設計プランをたくさん提示してくれます。

1つのハウスメーカーから複数の設計プランを提示してもらいイメージを膨らませることも大切ですが、最初から利用するハウスメーカーを決めず、複数のハウスメーカーの設計プランを比較検討する余裕を持つことも大切です。

不安な部分は賃貸経営のプロに任せる

賃貸併用住宅のコツの4つ目は不安な部分は賃貸経営のプロに任せることです。賃貸といっても少ない戸数だから自分で管理できるというのは安易な考えで、実際賃貸経営にはさまざまなリスクがあり、プロのサポートなしに経営していくことは難しいです。

賃貸経営のプロに管理を任せると委託料はかかりますが、サポートを受けながら高い収益を得やすくなります。

賃貸併用住宅のノウハウを持った会社を選ぶ

賃貸併用住宅のコツの5つ目は賃貸併用住宅のノウハウをもった会社を選ぶことです。賃貸併用住宅を建てるときには、賃貸部分の収益を高めるだけでなく自宅部分も快適な場所になるよう考える必要があります。

賃貸併用住宅のノウハウを持った会社であれば、オーナーと入居者の両者が快適に生活できるランを提案してくれます。

賃貸併用住宅は住宅ローンで投資が出来る

賃貸併用住宅は住宅ローンで投資ができるメリットを持った住宅です。しかしたくさんの設計プランを収集したり、税制面のメリットを活用できるよう配慮したりしないと、収益と自宅の快適さを併せ持った建物を建てることが難しくなるといデメリットもあります。

賃貸併用住宅を建てようと思ったときにはメリット・デメリットの両方を知った上で、慎重に検討するようにしましょう。