賃貸アパートの管理会社を変更するには？変更手続きのデメリット5つ

2020 06.4この記事はPRを含みます

賃貸アパートの管理会社を変更するには？

賃貸アパートの管理会社を変更する場合、入居者に迷惑をかけるうえ時間や労力もかかるのでとてもたいへんです。

それでも管理上の不満から、管理会社を変更したいと考えるきっかけは多々あります。

今回の記事では、賃貸アパートの管理会社を変更したいと感じたときに、実施にそれをおこなうとどういうことが起こるのか、デメリットを中心にご説明していきます。

管理会社の主な業務内容4つ

賃貸アパートの管理会社を変更したい場合のご説明をする前に、管理会社がどのような仕事をしているかご紹介していきます。

賃貸アパートの管理会社は、建物の清掃や点検から、入居者の募集や家賃の集金・督促、そして入居者のクレーム対応までありとあらゆる管理をおこなってくれます。

アパート経営の不動産投資は、このように管理に支払う代金も加味しておこなわれるので、管理会社は慎重に選ぶ必要があります。

管理会社の主な業務内容1：建物の管理

賃貸アパートの管理会社は、アパート内外の点検や修理などのメンテナンスや掃除など、アパートの建物全体のさまざまな管理をしてくれています。

不動産投資としてアパート経営をする人が、直接アパートの管理をするのはとてもたいへんです。

賃貸アパートの管理会社がオーナーに代わって、建物の細かい点検や、入居者が暮らしやすい環境作りをしてくれています。

管理会社の主な業務内容2：入居者の募集

賃貸アパートの管理会社は入居者の募集も告知してくれます。

賃貸アパートの管理会社は、契約している物件の広告宣伝を積極的におこない、アパートの空き室率を下げてくれます。

入居者に関する手続きなど（入居・退去契約）は全部、賃貸アパートの管理会社がやってくれるのでとても助かります。

賃貸アパートの管理会社と契約しておけば、アパートのオーナーが頭を悩ませることなくスムーズなアパート経営ができるでしょう。

管理会社の主な業務内容3：家賃の集金代行や滞納督促

賃貸アパートの管理会社は家賃の入金を管理おこない、支払いが滞った入居者には督促もしてくれます。

賃貸アパートの管理会社の督促の様子は、テレビなどでもおなじみです。アパートのオーナーに代わって、賃貸アパートの管理会社が入居者と直接、交渉してくれます。

家賃不払いや夜逃げなどにも、賃貸アパートの管理会社が上手に対応してくれるので、不動産投資のオーナーは、安心してアパート経営をおこなうことが可能です。

管理会社の主な業務内容4：入居者からのクレーム対応

賃貸アパートの管理会社は、入居者からのクレームにも対応してくれます。

入居者のクレームは意外と多く、アパート経営のネックになっています。

この部分を第三者機関である賃貸アパートの管理会社におこなってもらうことで、オーナーは安心してアパート経営ができるでしょう。

ちなみにアパート経営の三大クレームは、騒音・ゴミ出し・設備の不良です。賃貸アパートの管理会社が入居者に直接対応してくれます。

賃貸アパートの管理会社を変更するきっかけ4つ

賃貸アパートの管理会社を変更するきっかけを4つご紹介していきます。

アパート経営をしているオーナーが、賃貸アパートの管理会社の入居者への対応が悪い場合に、変更を検討するケースがあります。

なぜなら、アパート経営にとって、賃貸アパートの管理会社の入居者への対応はとても重要だからです。管理が悪いと空き室率が上がり、アパート経営に損失が出る可能性があります。

それでは、よくあるきっかけをご説明しましょう。

賃貸アパートの管理会社を変更するきっかけ1：担当者と相性が合わない

賃貸アパートの管理会社を変更するきっかけに、管理会社の担当者と仕事に関する意見が合わないという理由があります。

管理会社の担当者とオーナーの関係が良好でなければ、アパート経営は上手くいきません。賃貸アパートの管理会社と対立すると、入居者へも悪影響が生まれるからです。

もし管理会社の担当者に不満を感じたら、担当者を変更してもらう方法もありますので検討してみましょう。

賃貸アパートの管理会社を変更するきっかけ2：対応・処理も遅い

賃貸アパートの管理会社が、クレームやメンテナンス・入居率アップなどへの対応や処理が遅い場合も変更のきっかけになります。

賃貸アパートの管理会社であるにも関わらず、入居者の希望に沿った行動を取ってくれない場合は管理費を払う意味がないと判断できます。

また、賃貸アパートの管理会社によっては空き室対策をしてくれない場合があります。そのような場合も管理会社を変更するきっかけになります。

賃貸アパートの管理会社を変更するきっかけ3：清掃などの管理が雑

賃貸アパートの管理会社を変更するきっかけに、清掃などの物件管理が行き届いていないというケースがあります。

賃貸アパートの管理会社は、不動産物件の外観や内装に関する管理も担当しています。外観を損なうようなことをした場合や、不潔な状態なのに掃除を怠っている場合だと、衛生管理上もよくないですし、入居者の減少につながるでしょう。

クレームを言っても改善されないようなら、賃貸アパートの管理会社を変更するきっかけになります。

賃貸アパートの管理会社を変更するきっかけ4：委託費用が高い

賃貸アパートの管理費用が高額過ぎる場合は、適正価格の管理会社へ変更するきっかけになります。

賃貸アパートの管理費用が高過ぎると不動産投資の負担になり、アパート経営が上手くいっていても、赤字になる可能性もあります。

管理内容と費用が見合わないときは、管理会社の変更を検討しましょう。

管理会社を変更するデメリット5つ

管理会社を変更するデメリット5つをご紹介していきます。

賃貸アパートの管理会社を変更したくても、すぐに行うことはできません。数々のデメリットがあることを覚えておきましょう。

管理会社を変更するデメリット1：入居者に余計な手間をかける

賃貸アパートの管理会社を変更すると、入居者に振込口座変更をお願いすることになります。

賃貸アパートの管理会社を変更するということは、家賃の振込先も変わります。振込口座を変更するだけですが、入居者の人にとっては負担といえるでしょう。

また、管理会社の変更をすることで、入居者へ不安を与えるきっかけにもなります。そういったことが起因し、入居者が退去した場合には空き室率の上昇にもつながるため、不動産投資が赤字になる可能性があります。

管理会社を変更するデメリット2：入居者を不安にさせてしまう

賃貸アパートの管理会社を変更するということは、入居者を不安にさせることにつながります。

入居者はアパート経営のことまで詳しく知りません。賃貸アパートの管理会社が変更すると、このアパートの経営は上手くいっていないのではないかと入居者の間に不安が広がります。

アパート経営は信用が大切なので、嫌なうわさが立つきっかけにもなり、資産価値を落とす可能性が大きくなるでしょう。

不安を取り除くためにも、入居者にはきちんと説明をし、理解をしてもらう必要があります。

管理会社を変更するデメリット3：保証会社との契約が終了・解除になる

保証会社との契約が終了・解除になる可能性があります。

賃貸アパートの管理会社を変更すると、保証会社の規定によって契約を切られてしまうことがあります。

そうなると新たな保証会社と契約しなくてはいけませんし、費用もかかります。また、入居者にも手間をかけさせることになります。

このようなことを想定するならば、保証継承ができる保証会社を選んでおくことが必須です。

管理会社を変更するデメリット4：時間や労力がかかる

賃貸アパートの管理会社を変更するにはいろいろな手続きが必要なので、時間や労力がかかるデメリットがあります。

賃貸アパートの管理会社を変更すると、手続きなどに時間を取られるため大きなストレスとなってしまいます。このようなことが起きないように、賃貸アパートの管理会社は最初から慎重に決めておきましょう。

管理会社を変更するデメリット5：不満が必ず改善するとは限らない

賃貸アパートの管理会社を変更したからといって、問題がすべて解決するというわけではありません。

もっと質が悪い賃貸アパートの管理会社と契約してしまうケースもあります。

また、賃貸アパートの管理会社を変更しても、建物そのものや入居者の問題のせいでトラブルが改善しない場合も考えられます。

もういちど投資物件についてよく吟味してみましょう。賃貸アパートの管理会社を変更すれば、すべての問題が片付くという考え方が改まるかもしれません。

賃貸アパートの管理会社を変更する前の対処法3つ

賃貸アパートの管理会社を変更する前の対処法3つをご紹介していきます。

賃貸アパートの管理会社を変更する前に、管理会社との密な話し合いや、自分もアパートの管理に積極的に参加してみるなど、いまいちど足元から見直すことをおすすめします。

そのための対処法3つを以下にあげておきますので、参考にしてみてください。

賃貸アパートの管理会社を変更する前の対処法1：話し合いで改善策を探る

賃貸アパートの管理会社を変更する前に、管理会社と話し合いをしてみましょう。

賃貸アパートの管理会社とのコミュニケーション不足が、数々の問題を引き起こしている可能性があります。お互いに冷静になって、入居者を第一に考えての話し合いをおこなっていきましょう。

話し合いが不足していたため、いままでの管理業務の中で誤解が生じていた可能性もあるからです。

賃貸アパートの管理会社を変更する前の対処法2：任せっきり・丸投げをやめる

賃貸アパートの管理会社に管理の責任をすべて押しつけるのはやめましょう。

何事も丸投げはよくありません。アパート経営の不振を賃貸アパートの管理会社のせいにし、問題から目を背けていてはさらなる損失を生み出す可能性があります。

アパート経営が上手くいかない原因を特定していきましょう。入居者が集まらない場合や、去っていく要因を探るために、ときには入居者と積極的に交流していく態度も必要です。

賃貸アパートの管理会社を変更する前の対処法3：自分も運営・管理に参加する

アパート経営の問題をすべて賃貸アパートの管理会社のせいにしていると、管理会社を乗り換えたとしても、トラブルの改善はできない可能性が高いです。

自分の目でアパートの実態を見て、問題解決の糸口を探っていきましょう。その際に、アパートの管理会社との話し合いや連携を密にしていくことが大切です。

自分ができる部分は、自分でどうにかしようとする姿勢が必要です。オーナーでないと解決できない問題が、ときにはあるからです。

賃貸の管理会社を変更することは決して簡単なことではない

賃貸アパートの管理会社を変更したくても、入居者に迷惑をかけたり手続きに手間がかかったりするため、なかなか実践できないことがご理解いただけたでしょうか。

賃貸アパートの管理会社を変更するには労力がいるうえ、そのせいで入居者が減るリスクも考えられます。変更するメリットやデメリットを確認しておきましょう。

そうならないように、賃貸アパートの管理会社は慎重に選ぶ必要があります。また、変更する前にオーナー自身にできることはないのか、この記事を参考にいまいちど考え直してみましょう。