相続した実家の活用方法｜賃貸物件として利用する2つのメリット
2020 10.21この記事はPRを含みます
相続した実家の活用方法
実家を相続する場合、自分の生活している場所が遠かったりすると、「もう誰も住まない」という状況になることがあります。
そんな場合でも、自分が育った実家には愛着があり、取り壊す決断ができない人も多いでしょう。しかし、誰も住んでいなくても家を所有すれば、必ず維持費がかかります。
この記事では、相続した実家を取り壊すことなく、うまく活用する方法をご紹介して行きます。生まれ育った家を、ぜひ有効活用して下さい。
売却して資金に替える
「相続しても誰も住まない」という人には、売却処分して換価分割するという方法をご紹介します。
この方法では、実家を不動産のまま相続するのではなく、資金に変えることで相続人同士で平等に分けることができるようになります。
この方法は、相続の際に起こりやすいトラブルの回避にも効果的です。売却をすることで手元から離れてはしまいますが、実家を取り壊すことなく、誰かに有効活用してもらうことができます。
賃貸物件として家賃収入を得る
「実家はできれば手放したくない」という人には、実家を賃貸物件にするという方法もあります。
実家を賃貸物件にすることで、取り壊すことなく誰かに使ってもらうことができ、家賃収入を得ることができるため、維持費の問題も解決できます。
ただし、賃貸物件として貸し出しをするため、事前にリフォームが必要となるでしょう。また、大家としての管理も必要となります。
新しく賃貸物件に建て替える
相続した実家を賃貸物件にしようと考える際、築年数によってはリフォームでも対応できないという場合もあります。
そのような場合は、「建て替えをしてから賃貸物件として貸し出す」、あるいは土地が広ければ、「アパートを建てる」という方法で有効活用することができます。
ただし、この方法はリフォーム以上に資金が必要となるため、高いリスクが発生することをしっかりと把握しておきましょう。
相続した実家を賃貸物件として利用する2つのメリット
相続した実家は思い入れもあるため、できれば取り壊したくないと考える人も多いでしょう。
しかし、誰も住まない家をそのままにしておくことは難しいため、賃貸物件として活用するという人も多くなっています。
このように、実家を賃貸物件として活用することで得られるメリットは多くありますが、その中でも大きなメリットが2つあります。
そのメリットについて、以下で詳しく説明しましょう。
メリット1：家賃収入を得られる
実家を賃貸物件として活用することで得られる大きなメリットとして、家賃収入が得られるということが挙げられます。
借り手さえ見つかれば、毎月安定して家賃収入を得られるので、取り壊すことなく実家を維持しながら、副収入まで得ることが可能となります。
メリット2：資産を所有できる
実家を賃貸物件として活用することは、土地の相続税評価額を下げることにつながるため、相続税の節税にもなります。
もちろん、相続した実家を売却して資金に替えるという方法もありますが、資産として手元に置いておくという方法を選択をする人もいます。
また、賃貸物件として所有しておけば、その土地は「貸家建付地」となり、建物の評価も貸家になります。
相続した実家を賃貸物件として利用する3つのデメリット
これまで見てきたように、相続した実家を賃貸物件として活用することには、家賃収入を得られたり、資産として所有できたりなどのメリットがあります。
しかし、相続した実家を賃貸物件にすることは、メリットばかりではありません。
ここからは、実家を賃貸物件にする際のデメリットについてご紹介して行きます。メリットとデメリットの両方を事前に把握してから、賃貸物件としての活用を現実化して行きましょう。
デメリット1：リフォーム費用がかかる
「人に貸し出す」ことを考えれば、相続した実家をそのまま使えるという場合は少なく、多くの場合は先にリフォームが必要となります。
築年数や建物の損失状況などにもよりますが、その費用は決して安くはありません。
あまりにもリフォーム費用がかかるようであれば、家賃収入でその費用を回収するまでに時間がかかってしまいます。
リフォーム費用によっては、処分や建て替えなども検討が必要となるでしょう。
デメリット2：耐震改修費用がかかる
現在、「旧耐震基準」で建てられている物件は、耐震改修を行う必要があります。相続した実家の築年数が古く、「旧耐震基準」のものであれば耐震改修を行います。ただし、耐震改修は「努力義務」となっていて、耐震改修が必要というわけではありません。
しかし、耐震性に問題があるということには変わりがないので、万が一のために耐震改修は行いましょう。耐震改修の費用もしっかりと押さえておきましょう。
デメリット3：管理費用がかかる
賃貸物件には、定期的なメンテナンスや管理会社の対応などが必要となります。また、これらにかかる管理費用も発生します。
借り手さえ見つかれば、あとは何もしなくて良いというわけではありません。
事前にしっかりとしたキャッシュフローを組めていないと、思っていたような額の収入が得られなかった場合、トラブルになりかねません。
最終的に赤字経営にもなりかねないので、管理費用についても把握しておきましょう。
相続した実家を新しい賃貸物件に建て替える3つのメリット
相続した実家を賃貸物件にしようとしても、その実家の状態によってはリフォームではなく、建て替えが必要となる場合があります。
建て替えの場合は、思い入れのある実家を取り壊さなければなりませんが、その代わりにいくつかのメリットを得ることができます。
以下に、3つのメリットについて詳しく解説して行きますので、ぜひ参考にして下さい。
メリット1：土地を有効活用できる
一般的に、実家は住宅物件であることが多く、土地にゆとりを持って建てられている家屋が多いでしょう。
その実家を賃貸物件としてアパートやマンションなどに建て直すのであれば、敷地の広さや形状などに合わせて設計されますので、土地を無駄なく有効活用することができます。
場合によっては、駐車場の台数も多目に取れたりなど、賃貸物件として有利なポイントが得られることもあるでしょう。
メリット2：安定した副収入が得られる
実家をリフォームして、そのままで賃貸物件にした場合、1組の借り手にしか利用してもらうことができません。
もちろん、「一戸建て」ということで、家族向けで長く利用してもらえるというメリットはありますが、大きな家賃収入は望めません。
しかし、実家をアパートやマンションに建て直せば、多くの人と契約を結ぶことができます。
安定した副収入が得られる可能性を考えれば、建て替えにはメリットがあると言えます。
メリット3：相続税の減額が期待できる
先に述べたとおり、賃貸物件とその物件が建っている土地は、相続税評価額が低くなります。そのため、賃貸物件は相続税対策になります。
ただし、相続した時点では、実家は自家用建物なので、相続後に建て替えを行っても相続税の対策にはなりません。
そこで、生前に不動産投資を行ってから実家を相続すれば、現金をそのまま相続するよりは相続税の額を減らせる場合があるので、節税の対策になります。
相続した実家を新しい賃貸物件に建て替える3つのデメリット
ここまでは、相続した実家のアパートやマンションへの建て替えで得られる、土地の有効活用や安定した副収入などのメリットを見て来ました。
しかしながら、相続した実家を賃貸物件として活用する場合と同様に、建て替えの場合もデメリットがあります。
ここからは、建て替えの場合のデメリットについても詳しく見て行きましょう。
デメリット1：空室が出る可能性がある
アパートやマンションの経営で、必ず把握しておくべきリスクが「空室リスク」です。
アパートやマンションは、入居者を募集すれば必ず満室になるというわけではありません。さらに、特に実家の建て替えの場合は、入居率に大きく影響する場所選びができないので注意が必要です。
入居者が少なければ家賃収入が減ってしまいます。その上、建て替えで借り入れをしている場合は家賃収入が少なくても、返済は必ず行わなければいけません。
デメリット2：入居者とのトラブルの可能性がある
賃貸物件は「貸しっぱなし」というわけには行かず、大家として管理を行っていく必要があります。さらに、もし入居者にトラブルがあれば対処する必要もあります。
トラブルの例としては、居住者の騒音や、契約内容に違反してのペット飼育、ゴミの放置や駐車違反など、様々なことが考えられます。
トラブルの対処が適切にできないと、入居者が出て行ってしまったり、評判が落ちて入居者が見つからなくなったりということにもなります。
デメリット3：家賃滞納の可能性がある
アパートやマンション経営の上で、いちばん困ることは、入居者が家賃を滞納して支払ってくれないということでしょう。悪質な場合は、家賃を滞納したまま逃げてしまうケースさえあります。
さらに、何ヶ月も家賃を滞納されたとしても、督促にもルールがあり、なかなか支払いを強く迫れないことも多くあります。
強制退去してもらうにも法的な手続きが必要なため、時間も手間も、費用もかかってしまうことになります。
相続した実家を放置した場合のリスク
ここまで、相続した実家を賃貸物件として活用することで得られるメリットについて見て来ました。
しかし、「賃貸物件」を扱うということは、たとえ元々が実家であっても不動産投資となり、様々なリスクを抱えることにもなります。
中には、不動産投資のリスクを負いたくないが、取り壊しもしたくないと、相続した実家を放置してしまう人もいるでしょう。
ここでは、放置することで起こりうる「別のリスク」を見て行きましょう。
リスク1：空き家となり劣化する
誰も住まないからと何も管理をしなければ、実家は空き家となり、どんどん劣化していくことになります。
相続してすぐであれば、リフォームをして賃貸物件にしたり、売却することができたとしても、劣化がひどくなると何もできなくなってしまいます。さらに、その解体費用も決して安くはありません。
「今後、実家を何も使わない」という場合は相続放棄も検討しましょう。ただし、相続放棄にも注意すべき点が多々あります。
リスク2：固定資産税・管理費用の負担がかかる
誰も住んでいなくても、空き家には固定資産税や管理費用などの維持費が必要となります。
固定資産税とは、土地や建物を所有している場合に発生する税金です。また、適切な家屋管理をするためにも電気と水道は必要となります。
さらに、場合によっては都市計画税や火災保険と地震保険、修繕費、管理会社への委託料など、いろいろな費用が発生してしまう場合もあります。
リスク3：特定空き家に指定される
年々空き家は増え続けていて、防災や防犯、衛生や事故などの面から社会問題となっています。そこで、空き家対策として、平成27年に「空き家対策特別措置法」という法律が施行されました。
この法律によって、特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍にもなってしまいます。
相続した実家を活用して不動産投資を始めよう
この記事では、相続した実家の有効な活用方法をご紹介して来ました。
思い入れのある実家は残したいという人も多くいますが、誰も住まなくても家には維持費がかかってしまうということを覚えておきましょう。
誰も住まなくなった実家は賃貸物件として、不動産投資に活用しましょう。
うまく活用することができれば、思い入れのある実家を手放さずに済むばかりか、副収入まで得られるようになる不動産投資を始めてみましょう。
