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住み替えローンは利用できる?住み替えローンの条件と利用する際の注意点

2021 12.9

住み替えをする流れ

ライフスタイルの変化などの理由から住み替えを考える場合、まず売却と購入どちらを先にするか考えなくてはなりません。

新しい家の購入を先にすると、それまでの住まいの売却が上手くいかなかった時に二重ローンを抱えてしまうリスクがあります。住み替えをするなら売却を先にして、資金に目処を付けてから新しい家を購入するという流れで進めていくのが良いでしょう。

ここからは、住み替えローンの条件などを紹介していきます。

住み替えローンとは

住み替えローンとは、売却益でローンを全額返すことができずローンが残ってしまった場合、残債と新居を購入する資金を合わせて借入れすることができるものです。

住宅ローンが残っている家を売却する場合、基本的にはローンを完済してから売却する必要があります。残債がある状態で売却する場合には、ローンを組んでいる金融機関と交渉することになるでしょう。

自己資金で完済できない場合、住み替えローンを利用する可能性があります。

住み替えローンが使える条件3つ

住み替えを検討している人が、無条件で誰でも住み替えローンを利用することができるわけではありません。

住み替えローンを利用できる人には条件があり、条件に当てはまらない人は住み替えローンが使えませんので注意する必要があります。

以下で住み替えローンが使える条件3つを紹介していきますので、金融機関に相談する前に住み替えローンを使えるかどうかを調べておきましょう。

住み替えローンが使える条件1:ローンの残債がある

住み替えローンが使える1つ目の条件は、ローン残債があることです。

そもそも住み替えローンはローン残債と新居を購入する資金を合わせて貸してくれるローンです。ローンが完済できるのであれば通常の住宅ローンを借りられるため、あえて住み替えローンを使う必要はありません。

ローンの残債があることは、住み替えローンが使える第一条件でしょう。

住み替えローンが使える条件2:住居を購入する

住み替えローンが使える2つ目の条件は、住居を購入することです。

先ほども説明しましたが、住み替えローンは残債と新しく住居を購入する資金をまとめて貸してくれるもので、以前から持っていた家への住み替えや賃貸に移る場合には利用できません。

また新しく購入する家に自分が住まない、賃貸に出す目的で購入するという場合にも利用することはできず、住居を購入して自分が住むことも条件になるでしょう。

住み替えローンが使える条件3:借入金の返済が完了している

住み替えローンが使える3つ目の条件は、借入金の返済が完了していることです。

新しく借入れを行う際には現在の借入金の返済状況はもちろんのこと、過去に遡って借入金の返済状況を調べられます。クレジットカードはもちろん、車のローンなどさまざまな借入金が対象で、全ての借入金の返済が毎月滞りなく完了していることが条件です。

返済がきちんと行われていないと、住み替えローンを利用できない場合があるので注意しましょう。

住み替えローンを組む際の判断基準4つ

住み替えを検討していて住み替えローンが使える条件だからといって、誰でも住み替えローンを組んだ方が良いというわけではありません。

住み替えローンを組む際には、準備金やこの先に考えられる支出、残っているローン額、万が一に備えて資金が残せるかどうかなど4つの判断基準があります。当てはまれば、住み替えローンを利用した方が良い可能性があります。

この4つの判断基準について以下で、詳しく紹介していきます。

住み替えローンを組む際の判断基準1:準備金はどれくらいあるか

住み替えローンを組む際の判断基準1つ目は、準備金はどれくらいあるかです。

住み替えをするためには住宅ローンを完済しなければなりませんが、準備金でローンを完済できるのであれば、住み替えローンをわざわざ使う必要はありません。準備金でローンを完済して新たに住宅ローンを組む方がお得になる可能性があります。

準備金をどれぐらい用意することができるかは、住み替えローンを組むかどうかの判断基準の1つになるでしょう。

住み替えローンを組む際の判断基準2:この先大きな支出があるか

住み替えローンを組む際の判断基準2つ目は、この先大きな支出があるかです。

数年の間に子どもの進学などで大きな支出が予想されている場合、貯蓄をローン残債に充ててしまうと後でお金に困る可能性があります。そういう人は将来に備えて、住み替えローンを利用した方が良いという判断ができるでしょう。

逆に支出がない場合には、住み替えローンは利用せずに貯蓄をローン残債に充てるという判断ができるため、支出は判断基準の1つと言えます。

住み替えローンを組む際の判断基準3:この先ローンはいくら残っているか

住み替えローンを組む際の判断基準の3つ目は、この先ローンはいくら残っているかです。

住み替えローンは、ローン残債と新居の購入費を合わせて借りることができるローンです。家を売却してローンがいくら残るかにより住み替えローンを組むかどうかをしっかり見極める必要があります。

ローン残債がわずかであれば、住み替えローンは使わないと判断しても良いでしょう。

住み替えローンを組む際の判断基準4:万が一に備えて資金が残せるか

住み替えローンを組む際の判断基準4つ目は、万が一に備えて資金が残せるかです。

病気やケガで急な出費が発生した場合や、働くことができなくなった場合に備えて、貯蓄はある程度残しておいた方が良いでしょう。

貯蓄をローン残債に使ってもある程度資金を残せるなら住み替えローンは利用しない、残債の支払いに使うと資金が残せないなら自己資金は使わず住み替えローンを利用する、のように判断することが可能です。

住み替えローンを組むメリット

住み替えローンを利用するメリットは何と言っても、ローン残債があっても自己資金を使わず住み替えできるという点でしょう。

自己資金がなくローンを完済することができないからと、住み替えをあきらめてしまう人もいるでしょう。また、今後大きな支出が予想されるので自己資金を残しておきたいからと住み替えを躊躇している人もいるかもしれません。

そのような人でも、住み替えローンを利用すれば住み替えることができます。

住み替えローンを組むデメリット

一方、住み替えローンを組むデメリットには、通常の住宅ローンよりも金利が高くなることや審査が厳しくなってしまうということがあるでしょう。

住み替えローンは、家の購入価格よりも融資額が高くなるオーバーローンでの借入になるため、通常の住宅ローンより金利が高く、厳しく返済能力があるか審査される可能性が高いでしょう。

通常の住宅ローンを借入れできた人でも、条件により借入れできない可能性があることを覚えておきましょう。

住み替えローンを組む際の注意点5つ

ローン残債があっても、自己資金がなくても住み替えを検討できる住み替えローンですが、住み替えローンを組む際には注意点があります。

売却と購入のタイミングや住宅ローン控除についてなど、主に5つの注意点があります。最後に、この5つの注意点を詳しく解説していきます。

住み替えローンを組む際の注意点1:売却と購入を同じタイミングで行う

住み替えローンを組む際の注意点1つ目は、売却と購入を同じタイミングで行うことです。

住み替えは売却と購入を同時に進める必要があるため、購入や売却だけを行うよりも難易度が高いと言われています。そのため、下調べをきちんとしていないと後悔してしまう可能性があります。

また、ローンが残っていると抵当権の抹消もできないため、売却と購入は同じタイミングで行う必要があるでしょう。

住み替えローンを組む際の注意点2:借りすぎは避ける

住み替えローンを組む際の注意点2つ目は、借りすぎは避けることです。

以前の住宅ローンを返すことができていたから、収入がこれから上がるからなどの理由から安易な考えで、借りる額を上げると住み替えローンは金利が高いため、返済が困難になってしまう可能性があります。

以前の住宅ローンの借入額よりも少なくなるように調整して、借りる額を慎重に見極めるようにしましょう。

住み替えローンを組む際の注意点3:方法が分からない場合は相談する

住み替えローンを組む際の注意点3つ目は、方法が分からない場合は相談することです。

住み替えローンを使う場合、売却と購入のタイミングを同じにすることに苦労する場合があります。調整の方法が分からない場合には不動産会社などに相談しましょう。

相談することで指定期間までに指定価格で売却できなかった場合に、新居の購入を白紙に戻せる買い替え特約を利用できる可能性もあります。

住み替えローンを組む際の注意点4:住宅ローン控除の利用可能か確認する

住み替えローンを組む際の注意点4つ目は、住宅ローン控除は利用可能か確認することです。

住宅を取得した際に、住宅ローン控除を利用できる可能性があります。以前、住宅を購入した時に住宅ローン控除を利用していたという場合でも利用できる可能性がありますので、事前に確認しておくようにしましょう。

住み替えローンを組む際の注意点5:住み替えのスケジュール調整に注意

住み替えローンを組む際の注意点5つ目は、住み替えのスケジュール調整に注意することです。

注意点の1つ目で説明しましたが、住み替えローンを使うためには売却と購入を同じタイミングで行う必要があります。

すぐに買い手が見つかると新居探しに時間をかけることができなくなりますので、スケジュールがタイトになってしまうことを覚悟しておかなければなりません。

必要に応じて住み替えローンを利用しよう

ここまで、住み替えローンの利用条件や利用する際の注意点を紹介してきました。

ローン残債があり、ローンを完済できる自己資金がなくても住み替えを可能にしてくれる住み替えローンは便利なものでしょう。しかし、金利が高いため住み替えローンを使うことで損をしてしまう可能性もあります。

住み替えローンを使うことが自分にとって良いことかをよく考え、必要に応じて住み替えローンを利用するようにしましょう。

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本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

本記事の監修

松澤 健一郎

松澤 健一郎
代表ファイナンシャルプランナー

全国に店舗を持つ大手金融機関で年金、投資信託の営業として15年間勤務。 国際基準のFP資格であるCFP®や証券外務一種など多数の資格を持ち、将来設計の相談実績は15,000件以上。 的確なアドバイスや対応の迅速さが評価され、社長表彰や全国表彰の受賞歴多数。 その他、セミナー講師の甲子園と呼ばれる“セミコングランプリ2017”では全国2位入賞。 会員数40万人オンラインスクールサービス「Schoo」にて金融リテラシー入門講座の講師を担当。

▼経歴 2004年 某大手金融機関入社 2019年 株式会社ノークリー入社
▼資格 CFP/証券外務員一種/内部管理責任者/ライフコンサルタント

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