空室保証とは｜賃貸経営の種類や空室保証及びサブリースのメリット・デメリットを紹介
2023 10.22この記事はPRを含みます
賃貸経営の種類4つ
アパートやマンション経営で「家賃補償」の選択肢は2つほどあります。ここでは物件管理の方法による家賃補償の違いや、家賃補償の種類について紹介していきます。
自主管理している場合や一般管理している場合、有名になったサブリース契約や空室保証など様々な種類があります。
賃貸経営の種類1：自主管理
「自主管理」というのは、管理会社を使わずに物件のオーナー自らが物件を管理することを言います。自主管理では、家賃の回収もオーナー自身が行う必要があります。
そこで家賃補償会社と契約し、家賃補償を受けるという選択肢があります。ただ問題点として、オーナー個人と契約を結んでくれる家賃補償会社は多くありません。個人での加入が難しい場合は、家賃補償会社と仲介してくれる不動産会社を通しましょう。
賃貸経営の種類2：一般管理
「一般管理」は所有する賃貸物件の管理を管理会社に任せ、手数料を支払う管理方法です。一般管理は一般的に、「集金代行契約」と呼ばれることもあります。
契約内容にもよりますが、一般管理ではクレームやトラブル対応、賃貸契約代行や物件の管理・清掃などを任せられます。ただし、空室保証といった家賃補償はないため注意しておきましょう。
賃貸経営の種類3：サブリース
「サブリース」は「一括借上げ」とも言い、所有する物件を不動産会社が一括で借り上げて入居者を募集し、大家はサブリース賃料を収入として受け取ります。
サブリース契約を結んでいればオーナーは入居者の有無を気にすることなく契約で決まった家賃収入を得られるため、家賃補償の1つになっています。しかしサブリース契約を結ぶにあたっては色々な条件があり、家賃の減額やリフォームを求められる場合があるので注意しましょう。
賃貸経営の種類4：空室保証
「空室保証」とは、所有するアパートやマンションの入居者が減ってしまい、家賃収入が一定の割合以下になった場合にその差額を保証してもらえるタイプの家賃補償です。
空室保証で保証されるのは家賃満額ではなく、満額の8割から9割程度となっています。また空室保証を受けるためには、毎月保証料（月額掛金）を支払う必要があります。しかし毎月最低でもこれだけの家賃収入は得られる、という最低ラインを設けられます。
空室リスクを避けたいときは空室保証かサブリースがおすすめ
空室リスクを避けたい、家賃補償が欲しいといった場合にはサブリース契約、または空室保証のどちらかを選びましょう。
サブリースは一括借上げで大家さんの手間がかからない反面、家賃減額交渉されたり条件が厳しかったりする可能性があります。
また空室保証は万が一家賃収入が減った時の差額を保証してくれますが、物件の管理自体はしてくれません。自分で管理するか、管理会社と契約する必要があります。
空室保証とは
空室保証とは、アパートやマンション経営で最大のリスクとも言える「空室リスク」をある程度抑えられる、空室リスク対策になる家賃補償のことです。
空室リスクを完全に払しょくすることはできません。しかし空室保証をつけることで、毎月最低限の家賃収入を確保することはできます。とくに入居者の数が安定しない物件を所有している方にとって、家賃収入を安定させる方法として有効です。
空室保証の仕組み
家賃補償の1つである空室保証は、あらかじめ入居者の数が減って毎月の家賃収入が一定の額を下回った場合、その額までの差額を保証してくれるというサービスです。
毎月保証料を支払う必要があるため、コストはかかります。しかし万が一入居者が大量にいなくなったとしても、空室保証があれば一定額までの家賃収入を家賃補償してくれます。
空室保証のメリット6つ
家賃補償として空室保証を選ぶメリットは主に6つほどあります。サブリースと違って管理会社を変更できることや修繕に対する制約がないこと、収入の種類が増えることなどがメリットです。
現状、家賃補償を受けたいとなった場合はサブリースかこの空室保証のどちらかから選ぶことが多いです。どちらの契約にもメリットと共にデメリットが存在しているため、自分の目的に沿った家賃補償はどちらなのかで選んでみましょう。
空室保証のメリット1：管理会社の変更ができる
空室保証を選ぶメリットは、アパートやマンションといった物件の管理について、管理会社を自分で選んで変更できることです。
サブリースでは一括借上げという契約になるため、基本的に物件の管理もサブリースを請け負った不動産会社にお願いすることになります。しかし空室保証ならば自分で管理会社を選べるため、選択肢は広がります。
空室保証のメリット2：修繕に制約がない
空室保証の場合は賃貸物件を管理してくれませんので、建物の修繕についても大家さんの判断により行うことになります。
家賃補償でサブリースを選択した場合は、賃貸物件を一括借上げされるので管理もサブリースの不動産会社が行うことになり、修繕について厳しい制約がつくことがよくあります。空室保証の場合は、契約内容にもよるでしょうが、基本的に修繕計画に制約はつかないでしょう。
空室保証のメリット3：補償額以上の家賃が収入になる
空室保証を契約している賃貸物件の稼働率が良く、一定の保証額以上の家賃収入があった場合、それはオーナーの収入となるメリットがあります。
空室保証では家賃補償として毎月の家賃収入の最低ラインは設定できますが、最高ラインはありません。賃貸物件の稼働率が良く収入が多ければ、その収入はそのままオーナーの収入となります。
サブリース契約は一括借上げなので、稼働率が良くても悪くてもオーナーの収入は変わりません。
空室保証のメリット4：敷金や礼金そして更新料もオーナーの収入になる
空室保証のメリットとして、家賃収入以外の収入である敷金や礼金、更新料や管理費（共益費）などがオーナーの収入になるというメリットがあります。
空室保証は賃貸物件の家賃補償をするだけで賃貸物件の管理・運営には関わらないため、入居者とも関わりません。空室保証で支払う必要があるのは、毎月の保証金のみです。そのため敷金や礼金、更新料といった家賃以外の収入は、オーナーの収入となります。
空室保証のメリット5：稼働率によっては収入が上がる
空室保証契約した賃貸物件の稼働率が上がって毎月の家賃収入が増えた場合、増えた家賃収入はそのままオーナーの収入となります。ここが、家賃補償におけるサブリースと空室保証の大きな違いでしょう。
空室保証の場合は賃貸物件の管理・運営をオーナー自ら、または管理会社を選んで行う必要がありますが、入居者を増やすよう努力して稼働率を上げれば、そのままオーナーの収入も増えます。
空室保証のメリット6：多少の損失は抑えられる
空室保証は毎月一定の額までを家賃補償してくれる契約であるため、入居者が減って家賃収入も少なくなったとしても多少の損失は抑えられます。
入居者が減った分全てをカバーする、ということはできません。しかしおおよそ満額の家賃収入の8割から9割、契約で設定した分までは家賃補償してくれます。賃貸物件の稼働率が落ちてしまったとしても、損失は想定内にとどまるでしょう。
空室保証のデメリット2つ
空室保証には、保証料の負担や確実に全てが保証される訳ではないなどのデメリットがあります。ここではそれぞれのデメリットについて紹介していきます。
家賃補償で空室保証を選ぶかどうかは、メリットとデメリット双方から考えて決めるとよいでしょう。
保証料を負担しなければならない
空室保証を利用するためには、毎月保証料を負担しなければならず、コストがかかる点がデメリットです。毎月の保証料は、基本的に固定額となっているところが多いでしょう。
たとえ入居者が多く、稼働率が高く空室保証を受ける必要がなくても、保証料というコストは毎月発生します。下手すると、何年も空室保証を受けないまま保証料の負担だけを負い続けることがあります。コストがかかる点に注意しておきましょう。
確実に保証されないことがある
空室保証をつけていても免責期間が設定されており、確実に家賃補償が受けられないことがあります。
アパートやマンションから退去者が出て入居者が減り家賃収入が減ったとしても、免責期間の間は空室保証が受けられません。そして空室保証している多くの企業が免責期間を設けているため、家賃収入が下がってもその差額が確実に保証されるとは限りません。
免責期間については、契約内容をよく確認しましょう。
サブリースとは
サブリースも空室保証と同じく家賃補償を受けられる契約となっていますが、空室保証とは違う特徴がありますので紹介します。
トラブルにあわないためにも、サブリースとはどういう家賃補償なのか把握しておきましょう。
サブリースの仕組み
サブリースはアパートやマンションの1棟全体を一括借上げするという家賃補償になっており、物件の管理も一手に引き受け、オーナーは満額賃料の約7割～9割をサブリース賃料として受け取る仕組みになっています。
もう1つの家賃補償である空室保証との違いは、アパートやマンション1棟全体を一括借上げするため、入居者の募集や物件の管理、サブリースを請け負った会社に任せられる点にあります。
サブリースのメリット2つ
サブリースには、さまざまなメリットがあります。ここでは、サブリース契約を結ぶメリットについて紹介します。
サブリースのメリットを知り、どのような特徴があるのかを把握していきましょう。
収入がある程度安定する
サブリースはアパート・マンションの1棟全体を借上げてもらえるため、毎月定額の決まった額のサブリース賃料を家賃収入として受け取れます。
空室保証は家賃収入が一定額を下回った時のみの家賃補償ですが、サブリースは物件全体を借上げされているので、毎月の家賃収入は基本的に変わりません。
賃貸経営がラクになる
サブリースは1棟全体を借上げするため、オーナーが管理会社を選定したり、入居者を募集したりといった手間がかからなくなるメリットがあります。
オーナーから物件を借りているのは、サブリースを請け負った会社です。サブリース会社がさらに入居者を募集する形になるため、オーナーが入居者に関わる機会はほとんどないでしょう。物件の管理・運営を任せられるため、忙しいオーナーにとっては楽になります。
サブリースのデメリット6つ
物件1棟全体を一括借上げするスタイルのサブリースには、メリットと共に一括借上げならではのデメリットもあるので紹介します。
サブリースは確かにサブリース賃料が毎月決まっていて収入が安定したり、物件の管理・運営の手間が減ったりするなどのメリットがあります。しかしいくつかのデメリットが存在し、問題になったことも事実です。デメリットもしっかり押さえておきましょう。
サブリースのデメリット1：中途解約するのが難しい
空室保証とは違い、サブリースでの契約はオーナーが貸主、サブリース会社が借主となるため借主の立場は強く、オーナー側から中途解約するのが難しいデメリットがあります。
これは「借地借家法」によるものです。例えば借地借家法第28条により、貸主であるオーナー側が中途解約する場合には、正当な事由が必要となっています。オーナー側からの解約ができない訳ではありませんが、難しいでしょう。
サブリースのデメリット2：稼働が良くてもサブリース賃料しかもらえない
サブリース契約を結んだ物件の稼働率が高く、入居者で埋まっていたとしても、サブリース賃料としてもらえるのはあらかじめ定められた満額家賃の約7割～9割で変わりません。
入居者がたくさん入ったとしても、入居者と契約しているのはサブリース会社です。オーナーの収入が増える訳ではありません。空室保証では稼働率が高くなるとそれだけオーナーの家賃収入も増えましたが、サブリースではそういった恩恵はありません。
サブリースのデメリット3：敷金、礼金、更新料などはサブリース会社が受け取る
アパートやマンション経営していると家賃収入以外に敷金や礼金、更新料などの収入がありますが、サブリースでは入居者からのこれらの収入は全てサブリース会社に入り、オーナーにはサブリース賃料しか入らないことはデメリットでしょう。
入居者が契約しているのはオーナーではなく、サブリース会社です。そのため、空室保証とは違って敷金や礼金、更新料などの収入がオーナーには入りません。
サブリースのデメリット4：免責期間がある
サブリースでも免責期間があるため、オーナーにサブリース賃料が入らない期間があるというのはデメリットでしょう。
契約を開始してすぐに、サブリース賃料が収入になる訳ではありません。アパートやマンションの新築直後や、入居者が退去した後の数か月は免責期間が設定されることがほとんどです。
免責期間を長くとられていると、収入がまったく入らない状況が長く続いてしまうデメリットがあります。
サブリースのデメリット5：賃貸管理会社が選べない
サブリース契約を結ぶにあたって、契約条件に賃貸管理会社が定められていることが多く、オーナー側が管理会社を選べないというデメリットがあります。
サブリースは空室保証とは違い、1棟全体をサブリース会社が借上げ、管理しています。賃貸管理会社を選べない他に、修繕が必要になった場合に工事会社を選べない、というデメリットが発生する可能性があります。契約書をよく確認してみましょう。
サブリースのデメリット6：一定期間ごとにサブリース賃料の見直しの可能性がある
サブリース賃料はずっと同額をもらい続けられるという契約になっている例は少なく、基本的に一定期間ごとに賃料見直しがあるため、最初はよくてもどんどんサブリース賃料が下がってしまうデメリットがあります。
一定期間ごとにサブリース賃料の見直しをすることが契約書に記されていることがほとんどです。サブリース賃料が高いからといって、その高い賃料がいつまでも続く訳ではないという点に注意しておきましょう。
発生しがちな空室リスク2つ
アパートやマンション経営において、空室リスクは家賃収入そのものがなくなる可能性のある危険なリスクの1つです。どうして空室リスクが起こってしまうのか、起こりがちな問題やトラブルについて紹介します。
頻繁な引っ越し
若い単身者を対象としている物件の場合、入居者の入れ替えが激しい傾向にあります。そのため、空室が埋まらなくなる空室リスクが起こる可能性が高くなるでしょう。
単身者は結婚や転勤などでやむを得ず引っ越しをすることが多く、学生が対象だと卒業すると引っ越しするため頻繁な引っ越しに繋がります。住民の入れ替えが激しい物件は新しい入居者がいればよいのですが、そうでなければ空室が増えてしまいます。
住民トラブル
アパートやマンションでは住民トラブルがよく起こることがあります。住民トラブルを避けるために入居者が退去してしまったり、物件の人気が下がったりして空室リスクに繋がることがあります。
住民トラブルは、ゴミ出しや騒音などが理由になることが多い傾向にあります。住民トラブルが起こっている物件は退去者が出やすく、新しい入居者も定着しにくくなりやすいため、空室リスクが高めでしょう。
空室保証は満室時の賃料が100％保証されるわけではない
空室リスク対策となる家賃補償には、空室保証とサブリースの2つがあります。この2つはそれぞれにメリットやデメリットがあるためどちらが優れているとは一概には言えませんが、よりオーナーの自由度が高いのは空室保証でしょう。
ただ、空室保証にしてもサブリースにしても満額の家賃収入が保証される訳ではありませんので、よく契約書を読んでトラブルがないようにしましょう。
不動産投資に関連する記事を以下のリンク先にまとめていますので、興味がある方はご参照ください。
サラリーマン投資家におすすめ！不動産投資の人気ブログ10選！
マンション購入の10のポイント｜不動産投資で失敗しないための注意点
お金の勉強をしてみませんか
これからに備えて、資産形成や投資信託を検討している方も多くいらっしゃると思います。
そんな方に株式会社FinancialAcademyが開催する「お金の教養講座」をご紹介します。
「お金の教養講座」は累計70万人以上が受講した人気講座となります。
この講座だけで、資産形成や投資信託の要点をしっかり押さえることができます。
無料体験セミナーもありますので、おすすめです。
株式投資のセミナーについて
株式投資に興味がある方もいらっしゃると思います。
知識なしで株式投資を始めると、約20%の人しか利益を出すことができないと言われています。
そこで、株式会社FinancialAcademyが開催する「株式投資スクール」をご紹介します。
投資初心者から経験者まで満足できる体系的なカリキュラムであり、株式投資の正しいルールと、成果を出すためのノウハウがわかるセミナーとなります。
本セミナーでは、株式投資で利益を上げるための道筋を学んでみませんか。
無料の体験セミナーもありますので、ぜひ受講してみてください。
不動産投資セミナーについて
不動産投資に興味がある人もいると思います。
そこで、体系的なカリキュラムで不動産投資で成功するために必要な知識を学ぶことができるセミナーがございます。
株式会社FinancialAcademyが開催する「不動産投資スクール」を受講してみてはいかがでしょうか。
初心者から経験者までいずれの方でも満足できる内容となっています。
投資に関するセミナーについて
投資家を目指すにあたっては、投資に関するセミナーの受講をおすすめします。
株式会社Free Life Consultingが開催する「投資の達人になる投資講座」は、投資の基礎から解説されるため、初心者でも安心です。
無料入門講座もありますので、ぜひ受講してみてはいかがでしょうか。
