市街化調整区域の土地は売れない？売却が難しい5つの理由と売るためのコツを紹介
2023 10.23この記事はPRを含みます
都市計画法が定める地域とは？
都市計画法が定める地域とは、まず日本中の地域について都市計画をする区域としない区域に分けますが、都市計画をしない地域の基準は、人口密度が低く開発が進んでいない地域になります。
都市計画区域に指定された地域は、区域区分され市街化区域、市街化調整区域に分かれますが、どちらにも属さない地域の非線引き区域もあります。
そして、市街化区域に指定された地域が、種類分けされて各用途地域になっていきます。
市街化区域とは
市街化区域とは、都市計画区域として指定された区域のうちで、既に市街地として整備されている区域や、今後整備を行うことによって積極的に市街地として整備・開発を行っていく区域として区分された区域です。
市街化区域内は利用目的に応じて、用途地域が定められていて、建築可能な建物の種類が制限されています。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、市街化区域以外の区域で、都市計画法では「市街化を抑制すべき区域」になっています。この区域では、都市施設の整備も原則として行われず、開発行為も原則として行われません。
したがって、新たに建築物を建てることや増築することは極力抑えられる地域です。ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公共施設は建築可能で、公的な土地区画整理事業などによる整備等は可能になっています。
市街化調整区域が売れない5つの理由
市街化調整区域が売れない理由には、農地法の関係で農地の場合は売ることが規制されていることもあります。また、市街化調整区域内はインフラ整備があまりされていないので住みにくくなっています。
また、住居建設に必要な許認可取得が多く手間がかかることや、建築基準法上の制限があります。他にも許認可取得後に住宅を建てる際、銀行の住宅ローンを組みにくいことも理由の一つになります。
売れない理由1：農地の場合は農地法で規制される
市街化調整区域の土地が売れない理由の大きな点に、農地になっている場合には農地法の規制で販売が難しいことがあります。農地に建物を建てる場合には、転用と言い農地以外の地目に変更する許可が必要になります。
農地法の規制により、農地を耕作以外に使用したい場合には、各自治体の農業委員会の許可が必要となります。したがって売却対象の物件が市街化調整区域で、農地の指定であるときは売却することが難しくなっています。
売れない理由2：インフラ整備がされていない
市街化調整区域内の土地が売れない理由の一つに、市街化調整区域内はインフラ整備が進んでいないことがあります。市街化調整区域は郊外で人口が少ないため、道路整備や下水道整備が進んでいません。
さらに、住むために便利な商業施設や病院、都市ガスの配管などの民間のインフラも整っていませんので、住むには不便になってしまいます。このように生活のためのインフラが整っていないので買い手からの人気がありません。
売れない理由3：住居建設に必要な許認可取得が多い
市街化調整区域内の土地が売れない理由の一つに、住居を建設するための必要な許認可取得が煩雑なことがあります。先に農地に指定されている場合には、転用の許可が必要でしたが、それ以外にも様々な規制があります。
市街化調整区域での制約として、基本的には都市計画法に適合する建築物以外は建築することができず、建築を伴う開発行為を行う際には都道府県知事から開発許可を受けなければなりません。
売れない理由4：建築に制限がある
市街化調整区域内の土地が売れない理由の一つに、基本的に許可された建物や公共施設以外は建物を建てられないエリアのことがあります。市街化調整区域は、都市計画法で市街化を制限するエリアで無秩序な市街化が規制されます。
市街化調整区域では、市街化が抑制されるために許可された場合以外には建物を建てることができないうえ、すでにある建物を購入した場合でも改築や建て直しを行う際には、自治体の開発許可が必要です。
売れない理由5：住宅ローンを組みにくい
市街化調整区域内の土地が売れない理由の一つに、住宅ローンの申請が通りにくいことがあります。市街化調整区域にある土地は、市場価値は低くなりがちです。金融機関が住宅ローンの貸し付けを行う場合に、対象の不動産を担保とします。
住宅ローンの返済が滞った際は、担保の不動産を差し押さえて売却することで損害を防ぐのですが、資産価値が低い市街化調整区域にある土地はリスクが高く、住宅ローンの審査が通りにくくなっています。
市街化調整区域の土地を売るための3つのコツ
市街化調整区域の土地は売れない理由が多いのですが、それでも市街化調整区域の土地を売るためのコツがありますので、3点紹介します。その一つは、市街化調整区域の土地を販売した実績のある不動産会社に依頼することです。
市街化調整区域の土地を売るためのコツには、他にもその土地の買い手を絞り込む方法もあります。その一つとして、市街化調整区域内の販売したい土地に隣接した土地の地主が購入者として有力になります。
市街化調整区域の土地を売るコツ1：実績のある不動産会社に依頼する
市街化調整区域の土地を売るコツの一つは、市街化調整区域の土地を売った経験のある不動産会社に依頼することです。市街化調整地域の不動産の売買は難しく、一般の不動産会社だと対応できないことがあります。
市街化調整区域の取引経験があり、情報をもつ不動産会社に依頼することで売却の可能性が増してきます。市街化調整区域の土地のような特殊な案件に特化して営業実績を上げている不動産会社は多くのノウハウを持っています。
市街化調整区域の土地を売るコツ2：買い手を絞り込む
市街化調整区域の土地を売るコツの一つは、買い手を絞り込むことです。市街化調整区域にある土地は、通常の方法で買主を探しても見つかりにくく人気がありません。
市街化調整区域で農業を営んでいる方やその地域で事業を行っている建設業者などに買い手を絞り込むことで売却の可能性が高まります。
特に農家や農業関係者は市街化調整区域内の農地を購入するとき自治体の許可を得る必要がなく、市街化調整区域内の農地などは売却しやすいです。
市街化調整区域の土地を売るコツ3：売りたい土地に隣接した土地の地主
市街化調整区域の土地を売るコツの一つに、売りたい土地に隣接した土地の地主を対象に絞ることがあります。市街化調整区域内の土地は評価額が低いので安価に流通する傾向があります。
そのため、買収に必要な用地費が抑えられるので、市街化調整区域内の土地で事業を行っている事業者は事業を大きくすることが容易です。農業だけでなく資材置き場のような事業者もあり、そのような隣接した地主に売却しやすくなります。
市街化調整区域の市街地開発事業3つ
市街化調整区域に市街地開発事業があれば、市街地となりインフラも整備されるので売却しやすくなります。そのような市街地開発事業を3種類紹介いたします。
その一つが大きくは都市計画事業となりますが、その手法として土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整備事業があます。それぞれの手法にはおのおの前提となる条件や整備手法があります。
市街化調整区域の市街地開発事業1：土地区画整理事業
市街化調整区域で行われる市街地開発事業として、土地区画整理事業があります。土地区画整理事業とは、インフラ整備である道路の整備や公園や学校などの公共施設を新設して優良な市街地を形成していく事業です。
この区画整理事業は、公的施行の場合は市街化区域内でしか行うことができませんが、民間の施行の場合は都市計画区域内なら市街化調整区域内でも施行することができます。これにより市街地として売却しやすくなります。
市街化調整区域の市街地開発事業2：市街地再開発事業
市街化調整区域で行われる市街地開発事業の一つに市街地再開発事業があります。市街地再開発事業とは、市街地内で都市機能の低下がみられる地域において、土地の高度利用や合理的な利用を行うものです。
この市街地再開発事業は都市計画区域内であれば、優良な市街地を拡張する場合には、土地マスタープランほかの整合性を取りながら、市街化調整区域を含み施行することも可能になっています。
市街化調整区域の市街地開発事業3：住宅街区整備事業
市街化調整区域でおこなわれる市街地開発事業の一つに、住宅街区整備事業があります。この住宅街区整備事業とは、都市計画で定められた市街地開発事業の一つであり、大都市地域で不足することが予想されている住宅や住宅地を供給するために実施されます。
この事業は複雑な側面を持っていて、農地を含めた換地を行うなど市街化調整区域を含めた住宅整備を行うことができます。
市街化調整区域の土地でも売れる可能性はある
市街化調整区域の土地は売れない傾向はありますが、売れる可能性もあります。土地の価格が安いのがメリットで、土地利用に制限がある分評価額が低いので市街化区域内の土地に比べると破格の安価で購入希望者は手に入れることができます。
市街化調整区域内で農業などの事業を行っている方に大きなメリットですが、住宅を欲しい方でも開発許可さえ取れれば居住用住宅を整備することができ、希望者に売れる可能性があります。
不動産投資に関連する記事を以下のリンク先にまとめていますので、興味がある方はご参照ください。
サラリーマン投資家におすすめ！不動産投資の人気ブログ10選！
マンション購入の10のポイント｜不動産投資で失敗しないための注意点
お金の勉強をしてみませんか
これからに備えて、資産形成や投資信託を検討している方も多くいらっしゃると思います。
そんな方に株式会社FinancialAcademyが開催する「お金の教養講座」をご紹介します。
「お金の教養講座」は累計70万人以上が受講した人気講座となります。
この講座だけで、資産形成や投資信託の要点をしっかり押さえることができます。
無料体験セミナーもありますので、おすすめです。
株式投資のセミナーについて
株式投資に興味がある方もいらっしゃると思います。
知識なしで株式投資を始めると、約20%の人しか利益を出すことができないと言われています。
そこで、株式会社FinancialAcademyが開催する「株式投資スクール」をご紹介します。
投資初心者から経験者まで満足できる体系的なカリキュラムであり、株式投資の正しいルールと、成果を出すためのノウハウがわかるセミナーとなります。
本セミナーでは、株式投資で利益を上げるための道筋を学んでみませんか。
無料の体験セミナーもありますので、ぜひ受講してみてください。
不動産投資セミナーについて
不動産投資に興味がある人もいると思います。
そこで、体系的なカリキュラムで不動産投資で成功するために必要な知識を学ぶことができるセミナーがございます。
株式会社FinancialAcademyが開催する「不動産投資スクール」を受講してみてはいかがでしょうか。
初心者から経験者までいずれの方でも満足できる内容となっています。
投資に関するセミナーについて
投資家を目指すにあたっては、投資に関するセミナーの受講をおすすめします。
株式会社Free Life Consultingが開催する「投資の達人になる投資講座」は、投資の基礎から解説されるため、初心者でも安心です。
無料入門講座もありますので、ぜひ受講してみてはいかがでしょうか。
