アパート経営にはどんな初期費用がかかる？15種の初期費用を詳しく解説
2023 10.25この記事はPRを含みます
アパート経営の初期費用はいくらかかる？
アパート経営を始めるには、土地や物件の購入に大きな費用が掛かります。一般的にはローンを利用してこれらの費用を用意しますが、自己資金をゼロにすることは難しいです。建物を新築で建てる場合と中古で買う場合でも必要となる初期費用の種類や金額が大きく変わってきます。
したがって、アパート経営を始める際は必要になる初期費用についてよく調べて、入念に計画を立てることが重要です。
初期費用における「頭金」
アパート経営における頭金とは、初期費用を用意するにあたり、銀行から融資を受ける際に用意する必要のある資金のことです。この金額は、ローンを受ける方の属性や、経営計画の内容などによって変わってきます。一般的には1～2割ほどの頭金が必要になることが多いです。
頭金が多いほど返済が楽になり、経営も安定しやすいので、初めてアパート経営をするという方は頭金を多めに用意すると良いでしょう。
アパート経営にかかる初期費用15種
アパート経営するには初期費用がどうしても掛かってきます。例えば、アパートを建築する際に既存の建物を解体するのに費用が掛かってきます。また、測量や地盤調査などの費用も発生してきます。
こういった初期費用がおよそ15種ありますので、詳しく説明していきます。
アパート経営にかかる初期費用1：地盤調査費
地盤調査費とは、建物を建築する際に事前に行う建築地の地盤調査にかかる費用です。地盤調査ではその土地が建物を建てるのに適しているかどうかを調査します。
地盤調査には、主にスウェーデン式サウンディング試験(SWS試験)、ボーリング調査、表面破綻作法の3種類があり、それぞれ調査にかかる期間や必要となる費用が異なります。重要な調査なので信頼できる業者に依頼するようにしましょう。
アパート経営にかかる初期費用2：建物解体費
建物解体費は、建物を解体する際にかかる解体費とそこで生じた廃棄物の処理にかかる費用です。
建物解体費の金額は様々な要因によって決まり、建坪、立地条件、構造などが影響します。解体業者によっても金額が変わることもあるので、複数の会社に見積もりを出してもらってから決めるのも良いでしょう。
アパート経営にかかる初期費用3：現況測量費
アパート経営の初期費用における現況測量とは、建物新築の際に土地の測量を行うときにかかる費用です。測量には、建物新築や外構工事の際に必要な現況測量、土地売却の際に必要な境界測量や確定測量のようにいくつかの種類があります。
境界測量では、現在の自分の土地がおおよそ何坪あるのかを調査します。ここで簡易な平面図や地形図データが作成され、それらの書類が建物新築の際に必要となります。
アパート経営にかかる初期費用4：設計料
設計料とは、アパートの設計を設計業者に依頼する際にかかる費用です。アパートの建築方法には、設計と施工を1つの建築会社が行う設計施工一貫方式と、設計と施工を別の建築会社が行う設計施工分離方式の2種類があります。
一般的には設計施工一貫方式のほうが費用は安くなります。設計施工分離方式では費用が高くなる分、デザインにこだわったり、設計会社と施工会社の2社による監視のもとで建築が行えます。
アパート経営にかかる初期費用5：建物以外の追加工事費
建物以外の追加工事費には、水道、ガス、電気、空調などが使用できるようにするための工事があります。これらのアパートに住むために必要な設備を整備するための付帯工事費のほかにも、フェンスや門、駐車場などを建築する外構工事費も必要です。
建物の建築の途中で追加工事が必要となる場合もあるため、予算には余裕を持っておくのが良いでしょう。
アパート経営にかかる初期費用6：土地の固定資産税・都市計画税
土地の固定資産税・都市計画税は、毎年所有する土地の評価額に応じて払う義務のある税金です。固定資産税の金額は、土地の評価額×1.4%です。固定資産税の評価額は3年に1度改定されます。
アパートの建築工事中は、建設地は更地と同じ評価をされるため、固定資産税は高い課税のままです。このことにも気を付けてアパートの建築を始めましょう。
アパート経営にかかる初期費用7：登録免許税
登録免許税とは、土地や新規に建築した建物を不動産登記する際に課される税金です。
アパートを新規に建築した場合は、所有権保存登記と抵当権設定登記の2種類の登記が必要となり、それぞれに登録免許税が課税されます。
どちらの場合も税率は0.4％で、所有権保存登録免許税は固定資産税評価額×0.4％、抵当権設定登録免許税は借入金額×0.4％という式で計算されます。
アパート経営にかかる初期費用8：水道分担金
水道分担金とは、水道の利用のために自治体の水道局に納付する必要のあるお金です。水道分担金は、新しく上下水道を設置するときや水道メーターの口径を大きくするときに必要となります。
アパートでは複数の部屋で水道を使用するため、基本的に引き込みの口径を大きくする工事をしなければなりません。この金額は、口径が太くなるほど高くなり、戸数の多いアパートを建てる際は非常に高額になる場合もあるため注意が必要です。
アパート経営にかかる初期費用9：不動産仲介手数料
不動産仲介手数料とは、不動産を売買する際に不動産会社に仲介を依頼した場合にかかる費用です。不動産売買の手続きには専門的な知識が必要となるため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
仲介手数料の限度額は法律で定められており、この限度額が実際の仲介手数料の相場となっています。不動産は非常に高額なため、不動産仲介手数料も大きな出費になることが多いことは頭に入れておきましょう。
アパート経営にかかる初期費用10：ローンの事務手数料・保証料
ローンの事務手数料と保証料は、それぞれ住宅ローンを借りる金融機関と保険会社に支払うお金のことです。保証料を保険会社に支払うことで、ローンを組む際の保証人の代わりになってもらえます。
事務手数料は、単に手数料として支払い保証料は別で必要となる場合と、支払うことで保証料が不要になる場合があります。
保証料は、繰り上げ返済や借り換えをした場合に返金されることがありますが、事務手数料は返金されることがないという違いがあります。
アパート経営にかかる初期費用11：司法書士手数料
不動産の登記を行う際に、法律の知識が必要となる場合があります。不動産登記の手続きを法律の専門家である司法書士に依頼する際にかかる費用を司法書士手数料と言います。
この手続きは必ず司法書士に頼まなければいけないものではなく、自分で法務局へ行き手続きを行うこともできます。しかし、登記の手続きは確実に行いたいものなので、司法書士に依頼するのが安心です。
アパート経営にかかる初期費用12：印紙税
不動産はとても高額なため、不動産取引の際の契約書には収入印紙を貼る必要があります。この収入印紙にかかる費用が印紙税です。印紙税は売買金額によって税額が変化し、金額が大きくなるほど印紙税も高くなります。
アパート経営にかかる初期費用13：火災・地震保険料
火災保険料や地震保険料は、初年度に数年分加入する場合が多いため、初期費用に数えられることもあります。これらの保険料は長期一括で加入したほうが合計金額は安くなります。
銀行融資を受ける際は、火災保険への加入が必須となっている場合が多く、また日本は地震が多い国ですので、火災保険と一緒に入っておくと安心でしょう。
アパート経営にかかる初期費用14：入居者募集費
アパートを購入しても入居者が集まらなければ、経営はうまくいきません。アパートの入居者募集は、管理会社に依頼して募集してもらうのが一般的です。入居者募集を依頼する管理会社に対して払う費用が入居者募集費です。
入居者募集の方法は、大きく分けて家賃が保証される方式と、保証されない方式の2種類に分けられます。それぞれにメリット・デメリットがあるため、アパート経営の方針をよく考えてから決めると良いでしょう。
家賃保証型
家賃保証型とは、入居率に関わらず管理会社から一定の家賃を受け取る方式です。家賃保証型にはサブリースという契約方式があり、管理会社が賃貸物件をアパートオーナーから一括で借り上げし、各住戸を管理会社が転貸するという形式です。
この場合、入居者が少ないときや家賃の滞納があるときでも一定の家賃が得られるというメリットがありますが、入居率が高いときでもオーナーの収入に影響しないというデメリットもあります。
パススルー型サブリース方式
家賃が保証されない契約方式の1つにパススルー型サブリース方式があります。この方式では管理会社がオーナーから賃貸物件を一括借り上げするところまでは同じですが、オーナーの収入となるのが入居中の部屋の賃料に応じた金額となる点が異なります。
空室が多くなると収入が減ってしまうというリスクはありますが、高い入居率を維持できれば家賃保証型よりも大きな収益を上げることができます。
管理委託方式
家賃が保証されないもう1つの形式に管理委託方式があります。管理委託方式では、アパートオーナーが入居者それぞれと直接賃貸借契約を結び、管理会社に手数料を払ってアパートの管理と入居者募集を行ってもらう方式です。
パススルー型サブリース方式と同じく、収入が入居率に影響されます。収益性に関しても家賃保証のないこれら2つの方式は同じということになります。
アパート経営にかかる初期費用15：不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に1度のみ課される税金です。不動産取得税の金額は、その不動産の固定資産税評価額に税率が乗じられて計算されます。
不動産取得税は一定の要件を満たす場合、軽減措置を受けられます。延べ床面積や戸数も要件に含まれているので、アパート経営を始める際はこの要件にも注意して建物を設計しましょう。
初期費用以外にも自己資金が必要？
アパート経営では初期費用以外にも、維持費や修繕費などで自己資金が必要となる場合があります。一般的にアパート経営では、頭金と諸経費は最初に用意することが多いです。
しかし、オーバーローンと呼ばれるローンを利用することで物件価格以上の融資を受けて諸経費までをカバーできます。
オーバーローンを利用することで初期費用として必要な自己資金は減りますが、急遽修繕が必要となったときは自己資金を用意しなければいけないので、資金に余裕を持ったアパート経営をしましょう。
アパート経営に必要な初期費用をおさえて計画的に準備しよう
アパート経営には様々な初期費用が必要となります。また、経営の方針によっても必要となる初期費用の種類も変わってくるので、しっかりとした計画を立てることが大事です。
初期費用以外にも、建物の修繕が必要になった時には修繕費を、収入が安定しないときはローンの返済を自己資金で用意する必要があります。アパート経営では長期的に余裕を持った計画を立てることが重要になります。
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