不動産投資での資産運用とは？収入を得る方法やメリット、デメリット、安定した運用方法を紹介！
2023 09.4この記事はPRを含みます
資産運用とは
「資産運用」とは、すでにある資産を元手にしてさらに資産を増やしていくことです。例えば銀行に資産を預けて利息を得て貯めていくことを重視するとか、株式や投資信託などに投資して資産を増やすといった資産運用方法があります。
預金は手堅く損する心配がほとんどないかわりに、資産は増えにくくなっています。投資は資産を積極的に増やす資産運用ですが、時に損してしまい資産を減らす可能性もあります。
不動産投資とは
資産運用方法の1つ、不動産投資は投資用の不動産を購入し価格が高くなったところで売って売却益を得る、またはアパートやマンションとして運用し家賃収入で収益を得る投資です。
資産運用のうち投資は損するリスクがある運用方法ですが、株式やFXに比べると不動産投資は比較的に安定している投資と言われています。ただ短期的な利益をあげるにはあまり向いていないという面があるため、長期的に投資したい方に向いています。
不動産投資で資産運用し収入を得る方法3選
不動産投資で資産運用し収入を得る方法は、インカムゲインで「家賃収入」を得ること、キャピタルゲインで「アパートやマンションを売る」こと、「インカムゲインとキャピタルゲインの組み合わせ」の3つです。
インカムゲインは資産を保有した状態で安定して継続的に収益を得ることです。また、キャピタルゲインは資産を売却して売却益を得ることを言います。ここではそれぞれについて詳しく解説していきます。
不動産投資で資産運用し収入を得る方法1：家賃収入
資産運用で不動産投資を選んだ場合、収入を得る1つ目の方法は投資用の不動産を購入してアパートやマンションとして経営し、毎月の家賃収入を得ることです。投資用不動産購入でローンを利用した場合、家賃収入からローンを支払っていけます。
家賃収入は毎月ほぼ決まった収入がありますが、その額事態はそれほど大きくありません。投資用不動産に投じた資金を取り戻し、利益を得るには長い時間が必要で、長期的な投資となっています。
不動産投資で資産運用し収入を得る方法2：アパートやマンションを売る
アパートやマンションを売るというのは、資産運用でキャピタルゲインを得られるように投資用不動産を購入し、値上がりしたところで売って売却益を得る投資となっています。購入した額よりも、高い額で売れれば成功です。
バブル期あたりまでによく見られた不動産の投資方法です。しかし、最近は不動産価格自体がそんなに変動しないため、不動産の売却によるキャピタルゲイン目当てだけで投資するケースは少ないでしょう。
不動産投資で資産運用し収入を得る方法3：インカムゲインとキャピタルゲインの組み合わせ
不動産投資での資産運用では、インカムゲインの家賃収入をもたらすマンションやアパートを保有したまま、時にキャピタルゲインと組み合わせることで収入を得られます。
最初からアパートやマンションを売る目的で所有するのではなく、まずはインカムゲインである家賃収入を得られるよう保有したままで、不動産価格が高騰した時に不動産を売ってキャピタルゲインを得るという方法です。
不動産投資で資産運用するメリット6つ
資産運用の中でも、不動産投資には不動産投資特有のメリットやデメリットがあります。そのため、よく知らないで資産運用として活用してしまうとリスクを背負ってしまうことがあるでしょう。
ここからは、不動産投資で資産運用することの6つのメリットについて紹介します。株式やFXへの投資と比較してどちらがお得になるのか、自分に向いた投資なのか、チェックしてみましょう。
不動産投資で資産運用するメリット1：安定した収入が得られる
不動産投資でアパート・マンション経営した場合、毎月の家賃収入という比較的安定した収入を継続的に得られます。
購入した投資用不動産に入居者がいれば、入居者から家賃収入が入ります。入居者がいきなり0になるといったことは一般的に考えづらく、長期的な収入計画を立てやすいという特徴があります。投資用不動産の購入にローンを活用していた場合には、家賃収入からローンを支払えるでしょう。
不動産投資で資産運用するメリット2：保険代わりになる
よく不動産投資は保険代わりになると言われていますが、それは投資用不動産を購入する際にローンを利用し、「団体信用生命保険（団信）」に加入するためです。
団体信用生命保険では保険契約者が重度の障害を負ったり、万が一にも亡くなったりした場合には残りのローン額が保険から支払われます。もしも不動産所有者が亡くなってしまった場合、ローンは団体信用生命保険から支払われ、負債のない不動産のみが家族に残るでしょう。
不動産投資で資産運用するメリット3：相続対策
相続税が課される可能性のある方には、資産運用で不動産投資することで相続税を節税するメリットがあります。例えば不動産投資をせずに現金で資産を保有していた場合、現金に対しての相続税が掛かってしまいます。
それに対して投資用不動産は土地・建物共にそれぞれ時価や固定資産税評価額よりも低く見積もられるため、同額の現金を保有している場合よりも相続税が節税できるメリットがあるでしょう。
不動産投資で資産運用するメリット4：節税対策
不動産投資には相続対策以外にも、所得税や住民税、贈与税で節税対策になるというメリットがあります。
所得税・住民税の節税対策とは、不動産投資で損した場合に「損益通算」したことで得られます。もし不動産投資で損が出ていれば、それぞれ住民税や所得税から損失分を差し引くことで節税効果が生まれます。
贈与税の節税は「相続時精算課税制度」を利用することで、最高で2,500万円まで課税対象外になります。
不動産投資で資産運用するメリット5：インフレ対策
不動産投資での資産運用では現金ではなく不動産という資産を保有するため、インフレの影響を受けにくく、インフレ対策になるメリットがあります。
インフレは物の価値が上がって現金の価値が下がることなので、現金や預金で資産を保有していると目減りしてしまう可能性があります。不動産は現物なのでインフレになったとしても価値が下がりにくく、インフレに強いと言われています。
不動産投資で資産運用するメリット6：ローンが組める
不動産投資の最後のメリットは、投資用不動産購入時に不動産投資ローンを組めるため、自己資金が少なくても投資を始められるというメリットです。
不動産投資は「レバレッジ」効果があるとも言われているのは、不動産投資ローンがあることが理由です。自己資金が心もとない場合であっても、不動産投資ローンを組んでレバレッジを活用すれば自己資金以上の投資ができるという特徴があります。
不動産投資で資産運用する際のデメリット4つ
不動産投資にはメリットだけでなく、デメリットも存在します。しかし、そもそも投資は必ず収益をあげられるというものではありません。デメリットを知った上で対策をとっていれば、それを防ぐことも可能になるでしょう。
資産運用で不動産投資をする際の4つのデメリットについて、見ていきましょう。
不動産投資で資産運用する際のデメリット1：空室の可能性がある
不動産投資としてアパートやマンション経営した際のデメリットは、空室が増えて入居者が減り、家賃収入が少なくなってしまう「空室リスク」でしょう。
アパートやマンション経営は、入居者がいてこそ収入が入ってくるものです。したがってもしも空室ばかりになってしまった場合、家賃収入から税金やローンを支払うという計画が破綻する可能性があります。資産運用どころではなくなってしまうこともあるでしょう。
不動産投資で資産運用する際のデメリット2：老朽化の可能性がある
投資用不動産を購入したとしても、不動産が老朽化して資産価値が低下するデメリットがあります。たとえ新築の不動産を購入したとしても、いつまでも新築ではありません。不動産の資産価値は基本的には、築年数が経つごとに下がっていく傾向にあります。
またアパートやマンションを経営した場合は、老朽化によって修繕費用が発生するリスクがあります。とくに中古の不動産を購入する際には、修繕費の発生に注意が必要です。
不動産投資で資産運用する際のデメリット3：金利が上がる可能性がある
投資用不動産を不動産投資ローンで購入し変動金利を選択していた場合には、金利が上がって支払うローンが増える可能性がある、というデメリットがあります。
ローンには固定金利と変動金利があります。変動金利を選択していた場合には、金利が上がると共に負担が増大するリスクがあるのです。低金利が続けば変動金利でも問題ないのですが、金利が上昇に転じるとデメリットとなるでしょう。
不動産投資で資産運用する際のデメリット4：売却までに時間がかかる
不動産投資の最後のデメリットは、不動産投資で購入した投資用不動産は常に取引されているような流動性の高い資産ではないため、手放したくなったとしても売却までに時間がかかってしまうことです。
不動産価格が下落しそうなので売りたい、となったとしても、すぐに売ることはできません。まずは不動産の買い手を探さなければならないからです。不動産投資には、不動産は金融商品に比べれば流動性が落ちる、という欠点があります。
不動産投資で安定した資産運用方法5選
比較的に安定しており、ミドルリスクミドルリターンとも言われる不動産投資でさらに安定した資産運用するための運用方法について紹介します。
不動産投資は基本的に長期投資となっています。短期間ではなく、長期的な視野をもって資産運用することが大切でしょう。
不動産投資で安定した資産運用方法1：少ない資金で大きな収益を得る
不動産投資はレバレッジ効果を得られる投資なので、少ない資金で大きな収益を得られるよう、不動産投資ローンを活用して投資効率を高めるとよいでしょう。
とくに自己資金が少なめで心許ない方は、ローンを利用して自己資金以上に投資して大きな収益を得ましょう。不動産投資ローンにはレバレッジ効果が得られるというメリットの他に、団体信用保険に加入するというメリットもあります。
不動産投資で安定した資産運用方法2：人口の変動が少ない場所を選ぶ
不動産投資でアパート・マンション経営する時のデメリット、空室リスクは人口の変動が少なく、ある程度賃貸需要を維持できるエリアの不動産を選ぶことで回避できるでしょう。
どんな良いアパートやマンションでも、入居者がいなくては家賃収入が入りません。人口の流入が続いている都市部や、人口が安定しているエリアの不動産を購入して空室リスクに備えましょう。
不動産投資で安定した資産運用方法3：長期的な思考で行動する
不動産投資は基本的に長期間で投資した資金を回収し収益をあげるという仕組みになっているため、短期的ではなく長期的な思考や視野をもって行動することが大切です。
これは不動産選びだけでなく、管理会社選びでも同様です。長期的に立地条件が良い不動産を選び、建物のメンテナンスをしっかりしてくれる管理会社を選んで、資産価値を下げないようにしましょう。
不動産投資で安定した資産運用方法4：借り換えや繰上返済を利用する
不動産投資ローンを借り換えして金利を少なくしたり、繰上返済を利用して返済額を減らし、負担を減らしたりすることも重要です。
ローンの借り換えや繰上返済共通のデメリットとして、手数料がかかることがあります。繰上返済の場合は、ローンのタイプによっては繰上返済できない場合もあります。まずは借り換えや繰上返済ができるか調べ、シミュレーションで本当に得になるのか計算してみましょう。
不動産投資で安定した資産運用方法5：分散投資を行う
投資のリスクヘッジとして分散投資は有名ですが、不動産投資でも色々なタイプの分散投資ができます。
例えば、投資用不動産があるエリアを集中させずいくつかに分けておく、1棟マンション投資ではなく区分マンション投資で複数戸に投資する、投資用不動産の購入時期に間隔を空けることでそれぞれの不動産の老朽化に備える、などです。
不動産投資で安定した収入を得よう！
不動産投資は比較的安定しているとはいえ、投資なので失敗することもあります。しかし、どうして不動産投資に失敗するのか、デメリットを知って対策しておけばダメージを抑えられるでしょう。
しっかりと下調べをして不動産投資して、長期間安定した収入を得られるようにしましょう。
不動産投資に関連する記事を以下のリンク先にまとめていますので、興味がある方はご参照ください。
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